Najem nieruchomości – najem prywatny, czy w ramach działalności?

Wynajmowanie komuś nieruchomości może być źródłem istotnych przychodów. Tym samym staje się też obiektem zainteresowania Urzędu Skarbowego. Pojawia się nawet pytanie czy lepiej zająć się najmem jako osoba fizyczna czy też założyć firmę lub wciągnąć nieruchomość do istniejącej działalności. 

W Polsce jest aktualnie ponad 700 000 mieszkań na wynajem. Zdecydowana większość z nich należy do osób fizycznych, a jedynie niewielki odsetek jest własnością spółek i organizacji. Nic dziwnego, że tak wiele osób przychodzi do mnie po porady w zakresie rozliczania nieruchomości.

Jakie są możliwości podatkowego rozliczenia najmu?

Lokal do wynajęcia może być własnością:

  • Osoby prawnej (spółka z o.o., fundacja);
  • Osoby fizycznej;
  • Kilku osób łącznie;

Jeśli właścicielem jest osoba prawna, najem musi zostać rozliczony jako standardowa działalność gospodarcza. W ramach działalności rozliczać najem muszą także osoby, które prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą i wciągnęły do niej lokal na wynajem jako środek trwały.

Natomiast właściciele i współwłaściciele mieszkań mają do wyboru 2 modele rozliczeń podatkowych:

  • Rozliczenie najmu na zasadach ogólnych;
  • Ryczałt ewidencjonowany od najmu; 

Ponieważ decyzja o tym czy lokal jest traktowany jako firmowy, czy prywatny należy do podatnika, przyjrzyjmy się po kolei wszystkim dostępnym opcjom.

Najem prywatny

Najem prywatny ma miejsce gdy właściciel lub łącznie kilkoro właścicieli będących osobami fizycznymi zdecydują o nie wprowadzaniu nieruchomości do swojej firmy. Nie ma tu znaczenia czy faktycznie prowadzą działalność gospodarczą w innej branży, lub są wspólnikami w spółce. Póki lokal jest wyłącznie własnością prywatną, dochód osiągnięty z jego najmu można rozliczać na dwa sposoby.

Najem prywatny – rozliczenie ryczałtowe

Decydując się na rozliczanie ryczałtowe przychodów z najmu prywatnej nieruchomości płaci się stosunkowo niską stawkę podatku. Podatek ten jest jednak liczony od przychodów (wszystkiego co zapłaci najemca), a nie od dochodów (tego co zostanie po odliczeniu kosztów). Aktualnie stawki podatku dochodowego (ryczałtu) do przychodów z najmu wynoszą:

  • 8,5% od przychodów nieprzekraczających 100 000 zł rocznie;
  • 12,5% od przychodów ponad 100 000 zł rocznie;

Wpłaty powinny być dokonywane z pomocą Indywidualnego Rachunku Podatkowego (IRP).

Najem prywatny z rozliczeniem ryczałtowym – zalety

  • Niska stawka podatku dla osób wynajmujących 1-2 mieszkania: 8,5% od przychodu;
  • Bardzo uproszczone obowiązki księgowe;
  • Łatwo obliczyć opłacalność inwestycji.

Najem prywatny z rozliczeniem ryczałtowym – wady

  • Brak możliwości rozliczenia poniesionych kosztów;
  • Brak możliwości rozliczenia kosztu zakupu nieruchomości;
  • Utrudnione wykorzystanie nieruchomości w ramach własnej działalności.

Najem prywatny – rozliczenie na zasadach ogólnych

Najem nieruchomości można rozliczać na zasadach ogólnych nawet nie prowadząc działalności gospodarczej. Pozwala to rozliczać koszty uzyskania przychodu (np. remonty, ubezpieczenie lokalu, koszty ogłoszeń, ochrona itp.). Decydując się na takie rozwiązanie płaci się podatek dochodowy według stawek:

  • 17% od dochodów jeśli suma rocznych dochodów nie przekracza 85 528 zł,
  • 32% od dochodów przekraczających 85 528 zł rocznie.

Mimo iż rozwiązanie to intuicyjnie wydaje się mniej korzystne, korzysta z niego corocznie kilkadziesiąt tysięcy właścicieli mieszkań i większość z nich ma dobre powody, by tak właśnie robić. 

Najem prywatny z rozliczeniem na zasadach ogólnych – zalety

  • Możliwość rozliczenia kosztów;

Najem prywatny z rozliczeniem na zasadach ogólnych – wady

  • Konieczność prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów
  • Wyższe stawki podatku (17% i 32%)

Najem nieruchomości na firmę

Żeby rozliczać dochody z najmu w ramach działalności gospodarczej, nieruchomość musi zostać wniesiona do majątku firmowego. Pozwoli to dokonać przynajmniej częściowej amortyzacji kosztów zakupu samej nieruchomości. 

W przypadku mieszkań nowych, kupowanych od dewelopera, stawka amortyzacyjna wynosi 1,5% wartości mieszkania rocznie. Oznacza to, że kupując mieszkanie za 500 000 zł, można wpisać w koszty 7 500 zł/rok. 

Mieszkania z rynku wtórnego mają wyższe stawki amortyzacyjne, dzięki czemu można rozliczyć nawet 10% kosztu mieszkania rocznie. 

Wprowadzając mieszkanie na firmę można też rozliczać powiązane z nim koszty, ale trzeba liczyć się z koniecznością prowadzenia bardziej zaawansowanej księgowości.

Najem nieruchomości w ramach działalności – zalety

  • Możliwość dokonania amortyzacji nowo nabytej nieruchomości;
  • Możliwość rozliczenia kosztów związanych z mieszkaniem;
  • Szerokie możliwości w zakresie łączenia z innym typem działalności.
  • Nieruchomość wprowadzona do majątku firmy zwiększa wartość przedsiębiorstwa

Wynajem firmowy może też mieć dodatkową korzyść wizerunkową, jeśli najemcą lokalu będzie inny przedsiębiorca. Większość firm woli współpracować z innymi firmami niż osobami fizycznymi zakładając ich wyższy profesjonalizm. 

Najem nieruchomości w ramach działalności – wady

  • Konieczność prowadzenia księgowości (pełna księgowość lub PKPiR);
  • Większe ryzyko kontroli skarbowej;
  • Wyższa stawka podatku  (17% i 32%, ewentualnie liniowy 19%)

Najem prywatny, czy firmowy – jak podjąć decyzję?

Wszystkie trzy wyżej wymienione możliwości, które są dostępne dla podatnika mają swoje zalety. W zakresie najmu prywatnego decyzję o modelu opodatkowania (ryczałt – zasady ogólne), można podejmować co roku. Łatwo jest też przenieść własność nieruchomości na firmę.

Kiedy opłaca się najem prywatny?

Wynajmowanie nieruchomości prywatnie opłaca się zwłaszcza osobom, które:

  • Mają do wynajęcia 1-2 nieruchomości;
  • Nie prowadzą innej działalności gospodarczej;
  • Odziedziczyły nieruchomość lub otrzymały ją od rodziny

Przy rozliczeniu ryczałtowym powinny pozostać te osoby, które w danym roku podatkowym nie planują dużych wydatków związanych z mieszkaniem. Chcąc przeprowadzić duży remont lub wyposażyć lokal, warto na rok zmienić model rozliczenia na zasady ogólne.

Kiedy opłaca się najem w ramach działalności?

Wprowadzenie nieruchomości do firmy opłaca się gdy:

  • Dopiero kupuje się mieszkanie, zwłaszcza z rynku wtórnego;
  • Mieszkanie nie zostało jeszcze zamortyzowane;
  • W mieszkaniu potrzebne są znaczne inwestycje;
  • Prowadzi się inną działalność, a wspólne rozliczenie jej z nieruchomością się opłaci.

Decyzja powinna być podjęta na podstawie rzeczywistych obliczeń opłacalności poszczególnych rozwiązań. Jeśli chcą Państwo upewnić się, że będą one prawidłowe – zapraszam do mnie po poradę.

Rezydencja podatkowa – czym jest, na jakie podatki wpływa?

Rezydencja podatkowa pustułki

Rezydencja podatkowa to określenie kraju, w którym dana osoba lub firma powinna rozliczać się z fiskusem. Nie budzi wątpliwości w przypadku osób, które wykonują wszystkie działania o znaczeniu gospodarczym na terenie jednego kraju i tam też mieszkają. Wystarczy jednak korzystać z międzynarodowego rynku papierów wartościowych, by sytuacja się skomplikowała. Niniejszy artykuł warto potraktować jako wstęp do rozbudowanego zagadnienia jakim jest rezydencja podatkowa.

Co to jest rezydencja podatkowa?

Rezydencja podatkowa to kraj lub terytorium zależne spełniające przynajmniej jeden z poniższych warunków:

  • Podatnik przebywa na terenie kraju/terytorium przez przynajmniej jego połowę (183 dni w roku);
  • Podatnik ma centrum interesów gospodarczych lub osobistych w danym kraju/terytorium.

Definicja nie jest jasna. Przykładowo podróżnik-bloger zarabiający dzięki relacjom z krajów, które odwiedził może w ciągu roku nie przebywać w żadnym kraju aż 183 dni. Jego centrum interesów jest faktycznie tam gdzie on sam, jego laptop i kamera, czyli dziś na przykład na szczycie Kilimandżaro. Mimo to musi być rezydentem podatkowym przynajmniej jednego państwa. Którego?

W powyższym przykładzie za kraj rezydencji podatkowej mogłyby zostać uznane:

  • Kraj pochodzenia podróżnika (bo tak).
  • Kraj gdzie nasz podróżnik ma rodzinę (centrum interesów osobistych).
  • Kraj, w którym zarejestrowana jest firma, z którą podróżnik głównie współpracuje (centrum interesów gospodarczych).

Oczywiście mogą to być trzy różne kraje. Załóżmy, że nasz podróżnik ma obywatelstwo polskie, dwoje dzieci w Norwegii, współpracuje z amerykańskim portalem turystycznym, a większość dochodów osiąga dzięki swoim relacjom w języku chińskim, które są popularne głównie na Tajwanie. Prawdopodobnie każdy z tych krajów (Polska, Norwegia, USA, Tajwan) upomni się o podatki. 

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania

By zapobiec sytuacji przedstawionej powyżej państwa zawierają między sobą umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Polegają one na tym, że podatnik mający rezydencję podatkową w jednym kraju i osiągający dochody na terytorium drugiego płaci podatek tylko na terytorium jednego z nich. Jeśli występuje różnica w wysokości podatków między krajami, może być konieczne dopłacenie jej w kraju, który wymaga wyższych podatków. 

Zasadniczo polskie przepisy przewidują dwie alternatywne metody rozliczenia – wyłączenia z progresją i proporcjonalnego odliczenia. Ich porównaniu warto poświęcić osobny artykuł. 

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawsze działają w taki sposób, że podatnik musi zapłacić podatek przynajmniej w jednym kraju (rezydencji lub zdarzenia gospodarczego). Jeśli w jednym z krajów dana czynność nie jest opodatkowana, a została choćby częściowo wykonana na terytorium drugiego państwa – w tym drugim trzeba zapłacić podatek.

Przykładem może być zakup akcji w Szwajcarii i sprzedanie ich z zyskiem po zmianie rezydencji na polską. W Szwajcarii nie ma podatku od zysków kapitałowych, jedynie podatek od całości majątku. Nawet jeśli wartość akcji wzrosła w czasie gdy podatnik był jeszcze rezydentem Szwajcarii, to jeśli sprzeda je już po zostaniu polskim rezydentem podatkowym, będzie zmuszony do zapłacenia podatku od zysków kapitałowych. 

Jak wpływa rezydencja podatkowa na kryptowaluty

Natura obrotu walutami kryptograficznymi takimi jak Bitcoin czy Ethereum sprawia, że transakcje nie mogą być przypisane do konkretnego terytorium. Zawsze decydująca będzie więc rezydencja podatkowa osoby, która korzysta z portfela kryptowalutowego. 

W przypadku osób udostępniających swoje urządzenia dla potrzeb obrotu kryptograficznego i osiągających z tego tytułu dochody (mining, ale też opłaty transakcyjne za moc obliczeniową) za rezydencję podatkową mógłby być uznany kraj gdzie znajdują się urządzenia obliczeniowe. Przeważnie jednak to podatnik musiałby zgłosić, że jego centrum interesów gospodarczych jest inne niż miejsce faktycznego zamieszkania. 

Różne kraje podchodzą w odmienny sposób do opodatkowania kryptowalut. Nie chodzi jedynie o samą wysokość podatku, ale też moment powstania obowiązku podatkowego, czy możliwość zastosowania ulg i zwolnień. Różnice mogą wpływać na opłacalność niektórych operacji kryptowalutowych.

W przypadku bardzo dużych kwot może więc opłacić się tymczasowe przeniesienie centrum swoich interesów do innego kraju i zmiana rezydencji podatkowej. Nie zawsze jest to jednak takie łatwe.

Zmiana rezydencji podatkowej

Nie można zmienić rezydencji podatkowej deklaratywnie. Urzędy mają prawo sprawdzić, czy centrum interesów danej osoby faktycznie przeniosło się do innego kraju. W Polsce należy założyć, że zrobi to przynajmniej ZUS, ale Krajowa Administracja Skarbowa też przyjrzy się bliżej większym podatnikom. Uciekanie z rezydencją podatkową do tak zwanych rajów podatkowych jest zmorą socjalistycznych rządów w Europie i z roku na rok staje się coraz trudniejsze. 

Można zmienić rezydencję podatkową faktycznie jadąc do jakiegoś kraju na pół roku lub dłużej. Wyjątkiem jest sytuacja gdy ktoś pracuje na terytorium innego państwa, ale w Polsce ma rodzinę (zwłaszcza niedorosłe dzieci) i regularnie wraca do kraju, by się z nią zobaczyć. 

Przeniesienie firmy pomiędzy państwami wymaga szerszego omówienia i zasługuje na odrębny artykuł. 

Na co nie wpływa rezydencja podatkowa?

Rezydencja podatkowa wpływa przede wszystkim na podatki dochodowe, pośrednie, oraz dotyczące przychodów z nietypowych źródeł (np. podatek od spadków i darowizn, podatek od wygranej). Nie wpływa natomiast na szereg podatków i opłat powiązanych bezpośrednio z miejscem w którym odbyło się zdarzenie gospodarcze. Należą do nich m.in.:

  • Podatki od nieruchomości – zawsze płaci się je tam gdzie znajduje się nieruchomość, nawet mając rezydencję i centrum interesów całkiem gdzie indziej. 
  • Podatki i opłaty lokalne – mogą być uzależnione od różnych czynników, przeważnie jednak płaci się je ze względu na przebywanie w danym miejscu, np. Opłata klimatyczna.
  • Opłaty paliwowe, transportowe, drogowe – konsument płaci je zawsze tam gdzie korzysta z usługi lub tankuje paliwo. Przedsiębiorca z reguły tam gdzie świadczy usługę. 

Certyfikat rezydencji podatkowej

Podatnik może postarać się o certyfikat rezydencji podatkowej. Dokument taki potwierdza, że dany podatnik jest rezydentem podatkowym w danym kraju i tam płaci podatki. Jest to dokument, który może przydać się obcokrajowcowi, który chce uzyskać rezydencję w kraju, gdzie faktycznie przebywa i pracuje. 

Polski certyfikat rezydencji podatkowej działa na terenie Polski i dla wszystkich urzędów jest jasnym znakiem, że podatnik ma płacić u nas. Zagraniczny certyfikat rezydencji podatkowej zasadniczo nie ma wpływu na decyzje polskich urzędów i obowiązki podatkowe w Polsce. Podobnie polski za granicą. Być może sytuacja zmieni się gdy państwa takie jak Cypr przestaną sprzedawać swoją rezydencję podatkową każdemu kto chce za nią zapłacić. Aktualnie musimy założyć, że certyfikaty działają tylko na terytorium państwa, które je wydało.

Rezydencja podatkowa jest tematem coraz bardziej aktualnym w związku z prowadzeniem działalności online, pracą zdalną, Brexitem i transgranicznością wielu usług. Zapraszam do zapoznania się z powiązanymi artykułami.

Podatek od najmu nieruchomości mieszkaniowych

sówka czerpie dochody z najmu

Osoba fizyczna posiadająca nieruchomość może czerpać dochody z jej wynajmu. Oczywiście musi rozliczyć je pod względem podatkowym. Ma w tym zakresie kilka możliwości.

Zryczałtowany podatek od dochodów z najmu

Większość osób posiadających 1-2 mieszkania na wynajem, decyduje się rozliczać płynące z nich dochody w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Aktualnie obowiązują dwie stawki ryczałtowe:

8,5 % – dla osób, których przychód z najmu w ciągu roku nie przekroczył 100 000 zł. 

12,5 % – dla osób, których łączny przychód z najmu w ciągu roku wyniósł więcej niż 100 000 zł.

Przychody z najmu różnych budynków sumuje się, więc limit dotyczy wszystkich przychodów osiągniętych w związku z wynajmowaniem nieruchomości. 

Ryczałtowe rozliczenie podatku od przychodów z najmu jest bardzo proste. Nie pozwala jednak na rozliczenie kosztów uzyskania przychodu. Jest korzystne gdy wynajem generuje bardzo niewielkie koszty, lub gdy właściciel nie chce zajmować się rozliczeniami.

Rozliczenie na zasadach ogólnych

Podobnie jak każdy inny rodzaj przychodu, przychód z wynajmu nieruchomości mieszkaniowej może być rozliczony na zasadach ogólnych. W takiej sytuacji właściciel może od przychodu odliczyć wszelkie koszty uzyskania (np.: ubezpieczenie nieruchomości, remonty, prowizja agencji pośredniczącej w najmie), a od pozostałej kwoty zapłacić podatek zgodnie ze skalą podatkową. 

Ta forma rozliczenia jest korzystniejsza w przypadku gdy wynajem nieruchomości związany jest w danym roku podatkowym ze znacznymi kosztami takimi jak poważny remont czy zakup wyposażenia. Wówczas może się okazać, że 17% od dochodu to mniej niż 8,5% od przychodu. Trzeba to jednak policzyć przed podjęciem decyzji. 

By rozliczyć przychód z najmu mieszkania na zasadach ogólnych, nie trzeba zakładać działalności gospodarczej.

Rozliczenie dochodów w ramach działalności gospodarczej

Posiadając kilka nieruchomości na wynajem, warto rozważyć założenie działalności gospodarczej, a nawet spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Można dzięki temu wybrać liniowy podatek dochodowy, a także rozliczyć straty wynikające z nieudanych inwestycji. Oczywiście w takiej sytuacji trzeba liczyć się ze znacznie rozszerzoną listą obowiązków księgowych. 

Osoby, które chcą zarabiać na najmie krótkoterminowym (np. przyjmować turystów przyjeżdżających na urlop) muszą założyć działalność gospodarczą. 

Czemu warto zapłacić podatek od wynajmu?

W dalszym ciągu zdarza się w Polsce wynajmowanie mieszkań bez umowy. Wynajmujący decydują się na takie rozwiązanie, by uniknąć podatku. Trudno to jednak uznać za rozsądne rozwiązanie, ponieważ:

  • Podatki dochodowe od wynajmu nieruchomości są stosunkowo niskie;
  • Wynajmowanie mieszkania jest bardzo łatwe do udowodnienia przez kontrolę;
  • W przypadku udowodnienia wynajmu bez umowy, właściciel może być zmuszony do zapłacenia 75% podatku od kwoty, która arbitralnie wyliczy urzędnik;
  • Jeśli najemca zniszczy mieszkanie lub nie będzie chciał go opuścić, właściciel nic nie może z tym zrobić, nie przyznając się jednocześnie do oszustwa podatkowego. 

Podatki dochodowe od wynajmu nieruchomości nie są wysokie. Państwo pozostawia tu dość szeroką swobodę rozliczania z fiskusem. Jednocześnie potencjalne oszustwa podatkowe są łatwe do wykrycia i dość ryzykowne. Osoba, której kontrola skarbowa udowodniłaby wynajmowanie mieszkania bez płacenia

Zawsze gdy potrzebują Państwo pomocy z rozliczeniem dochodów z najmu lub wyborem optymalnej formy opodatkowania – zapraszam do mnie po poradę.

Sprzedaż nieruchomości – rozliczenia podatkowe osób fizycznych

podatek od sprzedaży nieruchomości

Kupno i sprzedaż nieruchomości są istotnych źródłem przychodów wielu osób fizycznych. Ponieważ nie ma w Polsce żadnych przychodów, których państwo nie chciałoby opodatkować, także przychody ze sprzedaży nieruchomości trzeba rozliczyć z fiskusem. Niżej kilka słów wyjaśnienia jak się do tego zabrać.

Pojedyncza sprzedaż nieruchomości – PCC i VAT

Każda osoba fizyczna posiadająca nieruchomość (działkę, mieszkanie, obiekt przemysłowy) może ją sprzedać. Sprzedaż taka obciążona jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% od wartości nieruchomości. Nie jest natomiast obciążona podatkiem VAT. W dodatku zwyczajowo podatek od czynności cywilnoprawnych płaci strona kupująca. Sprzedając swoje mieszkanie nie trzeba się więc obawiać podatków obrotowych.

Czy osoba fizyczna może zapłacić VAT od nieruchomości?

Jeśli osoba fizyczna kupuje pojedynczą nieruchomość i potem ją sprzedaje zakłada się, że działa w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Kiedy kupuje 10 działek pod zabudowę, wszystkie uzbraja, stara się o warunki zabudowy itp., a potem te działki sprzedaje może to być uznane za prowadzenie działalności handlowej. 

Działalność taka wymaga obciążenia przedmiotu sprzedaży podatkiem VAT i absolutnie nie ma tu znaczenia, że sprzedający nie ma zarejestrowanej żadnej działalności gospodarczej. Urząd, a potem sąd uznają, że faktycznie taka działalność była prowadzona tylko bez zgłoszenia jej w CEiDG. W takiej sytuacji sprzedający może oskarżony o oszustwo podatkowe i zmuszony do zapłacenia “zaległego” VAT-u. 

Przepisy nie są precyzyjne. Na ostateczną decyzję sądu często wpływa tak zwany “zdrowy rozsądek”. Jeśli działania osoby fizycznej wskazują, że kupno i sprzedaż nieruchomości są jej działalnością zawodową – lepiej pogodzić się z koniecznością zapłacenia VAT. W sytuacjach niejasnych warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości oznacza dla sprzedającego przychód, który co do zasady powinien zostać opodatkowany na zasadach ogólnych. To znaczy, że należy zapłacić 19% podatku dochodowego. Od tej reguły istnieje jednak wiele wyjątków:

Nieruchomość mieszkaniowa sprzedana po 5 latach posiadania – Właściciel nieruchomości, który miał ją od przynajmniej 5 lat podatkowych (5 pełnych lat + pozostała część roku w którym nabył nieruchomość) może sprzedać ją bez podatku dochodowego.

Przykład: Pan Albert kupił dom w lipcu 2011 roku, a mieszkanie w lutym 2017. W 2021 sprzedaje obie nieruchomości. Dom sprzedaż bez podatku, od mieszkania musi podatek zapłacić. 

Przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe – Po sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej, można przeznaczyć uzyskane w ten sposób środki na własne cele mieszkaniowe i w ten sposób uniknąć podatku. Własne cele to np.: zakup mieszkania dla siebie lub dzieci (jeśli się takiego nie ma), remont własnego mieszkania itp. Sprzedający mieszkanie ma aktualnie aż 3 lata na wydanie uzyskanych ze sprzedaży mieszkania środków. 

Przykład: Pani Bożena sprzedała dom i zarobiła na tym 500 000 zł, po roku kupiła sobie mieszkanie, płacąc za nie 300 000 zł. Zapłaci podatek od (500 000 – 300 000) = 200 000 zł. 

Rozliczenie zakupu mieszkania jako kosztu – Osoba, która najpierw kupiła nieruchomość, a przed upływem 5 lat ją sprzedaje, może potraktować koszt zakupu jako koszt uzyskania przychodu i obniżyć dzięki temu podstawę opodatkowania. 

Przykład: Pan Cezary kupił w 2018 roku działkę za 100 000 zł, dodatkowo założył na niej instalacje, media i zbudował ogrodzenie co kosztowało go 50 000 zł. W 2021 sprzedał działkę za 200 000 zł. Zapłaci podatek od (200 000 – 50 000 – 100 000) = 50 000 zł

Podatki od sprzedaży nieruchomości – definicje i wyjaśnienia

Własne cele mieszkaniowe

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej traktuje się jako przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w przypadku:

  • Zakupu innego mieszkania lub domu – także dla dzieci/wnuków, które nie mają własnej nieruchomości mieszkalnej;
  • Wykupienia udziału w nieruchomości mieszkalnej, lub prawa do zamieszkania (np. TBS);
  • Przeprowadzenia remontu już istniejącej nieruchomości – koszty materiałów, usług remontowych itp.
  • Zakupu działki budowlanej i budowy własnego domu.

Nie można traktować wydatku jako przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe gdy obejmował on np.: zakup narzędzi remontowych, zakup wyposażenia, wykończenie lokalu firmowego itp.

PIT – 39

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości rozlicza się za pomocą PIT -39. Należy złożyć go za rok, w którym sprzedaje się nieruchomość. W deklaracji tej podatnik określa czy przeznaczył (lub zamierza przeznaczyć do końca 3 letniego terminu) uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki na własne cele mieszkaniowe. Jeśli już po złożeniu PIT – 39 zmieni zdanie, musi złożyć korektę deklaracji.

W przypadku obiektów przemysłowych znacznie trudniej uniknąć podatków niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Warto więc rozważyć zakup i sprzedaż ich na działalność gospodarczą. 

W bardziej skomplikowanych sprawach zapraszam do kancelarii po poradę prawną.

Pracownicze plany kapitałowe w małych i średnich firmach

Plany kapitałowe

Pracownicze Plany kapitałowe już od 1 stycznia 2021 obejmą wszystkie przedsiębiorstwa zatrudniające pracowników, w tym także te najmniejsze. Dla małych firm oznacza to istotne zmiany w zakresie obowiązków księgowych.

Obowiązki małej firmy w związku z PPK

Nawet najmniejsze firmy mają dokładnie te same obowiązki wynikające z wprowadzenia Pracowniczych Planów Kapitałowych co duże korporacje. Wystarczy zatrudniać 1 pracownika w oparciu o umowę o pracę, by być zobowiązanym do prowadzenia dokumentacji w tym zakresie. 

Pracodawca ma przede wszystkim obowiązek:

  • Sporządzać listę uczestników PPK i stale ją aktualizować wraz ze zmianami w zatrudnieniu;
  • Przyjmować formalne rezygnacje z udziału w PPK;
  • Zintegrować informatyczne systemy kadro-płacowe z PPK; 
  • Wybrać instytucję finansową, która będzie zarządzać środkami pracowników;
  • Przeprowadzić szkolenie dla pracowników w zakresie PPK;
  • Dokonywać wpłat;
  • Aktualizować (co miesiąc) dane.

Każde przedsiębiorstwa, w którym choć jeden pracownik korzysta z Pracowniczych Planów Kapitałowych musi włączyć w ramy swojej działalności pewną ilość powtarzalnych formalnych zadań. Odpowiednie programy kadrowo-płacowe i wsparcie doradcy podatkowego mogą ograniczyć zakres koniecznej pracy, ale całkowicie jej nie usuną. Optymalnym rozwiązaniem jest automatyzacja zadań związanych z PPK.

Jak włączyć nowego pracownika do PPK?

Nowo zatrudnione osoby muszą albo przystąpić do PPK, albo zrezygnować z uczestnictwa w planach. Decyzję podejmuje się po tym jak pracownik przepracuje 3 miesiące w danej firmie (wliczając w to okresy próbne itp.). Należy dołączyć pracownika do PPK w terminie 10 dni od momentu gdy miną wspomniane wyżej 3 miesiące. 

Jeśli pracownik pracował w ciągu 12 miesięcy w tej samej firmie, czas pracy z ostatniego roku pracy wlicza się do limitu 3-miesięcznego. Przykładowo jeśli pan Zenon pracował w firmie X od lutego do czerwca 2020 i ponownie zostanie zatrudniony w styczniu 2021, to musi zostać włączony w ramy PPk (lub zrezygnować) w ciągu 10 dni od zatrudnienia. 

Jeśli pracownik miał już rachunek PPK z powodu zatrudnienia w innej firmie, powinien poinformować o tym pracodawcę. Zaczynając nową pracę może przenieść środki na nowe konto i zamknąć stare, albo zachować oba konta w PPK (które mogą być prowadzone przez różne instytucje finansowe). 

Nowy pracownik ma też prawo zrezygnować z udziału w PPK.

Listę osób biorących udział w PPK aktualizuje się co miesiąc.

Kto może przystąpić do PPK?

Pracownicy automatycznie objęci Pracowniczymi Planami Kapitałowymi to wszystkie osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę, będące w wieku 18-55 lat i pracujące dłużej niż 3 miesiące. 

Dobrowolnie mogą dołączyć do PPK także obcokrajowcy pracujący w Polsce i osoby w wieku 55-70 lat.

Czy udział w Pracowniczych Planach Kapitałowych jest obowiązkowy?

Dla pracodawcy udział w PPK jest obowiązkowy. Nawet jeśli wszyscy pracownicy zrezygnowali z udziału, pracodawca wciąż ma obowiązki formalne i musi być gotowy na przystąpienie pracownika (np. nowo zatrudnionego) do PPK. Oznacza to konieczność podpisania umowy z instytucją finansową, aktualizacji listy uczestników PPK, a nawet przeprowadzenia szkolenia z zakresu PPK. 

Oczywiście jeśli wszyscy pracownicy zrezygnowali, niepotrzebne są wpłaty na PPK.

Jaka jest wysokość składki na PPK?

Podstawowa wysokość składki na Pracownicze Plany Kapitałowe wynosi 2% wynagrodzenia brutto ze strony pracownika i 1,5% wynagrodzenia brutto ze strony pracodawcy (łącznie 3,5%). Obie strony mogą dobrowolnie podnieść wysokość składek nawet dwukrotnie (do 4% i 3 %). W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest także obniżenie składek lub wstrzymanie się z ich płaceniem.

Pracownicze Plany Kapitałowe z punktu widzenia pracodawcy, to przede wszystkim kilka dodatkowych obowiązków o charakterze księgowym. Warto jak najszybciej dostosować się do związanych z nimi przepisów, ponieważ składni na PPK mogą być traktowane analogicznie jak ZUS.

Nowe podatki w 2021

nowe podatki w 2021

W 2021 r. wejdą w życie przepisy wprowadzające nowe podatki. Warto już teraz wiedzieć jak zmiany w podatkach wpłyną na małe i średnie przedsiębiorstwa.

Podwójne opodatkowanie spółek komandytowych

Dotychczas spółki komandytowe opodatkowywane były na takiej samej zasadzie, jakiej podlegały inne spółki osobowe, lub osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. W praktyce więc wspólnicy (komandytariusz i komplementariusz) spółki komandytowej płacili podatek dochodowy wyłącznie od osobiście uzyskanych z tytułu prowadzenia spółki dochodów.

Od 2021 spółki komandytowe będą opodatkowane dodatkowym podatkiem dochodowych. Stawka tego podatku będzie wynosić 19 %, a po spełnieniu odpowiednich wymagań 9%. Oprócz tego sami wspólnicy w dalszym ciągu będą płacić podatek dochodowy.

Ustawa przewiduje rozszerzenie zakresu odliczeń których będą mogli dokonać wspólnicy spółki komandytowej. Dla większości spółek mimo to nowe przepisy będą oznaczać znaczne zwiększenie obciążeń podatkowych.

Podatek cukrowy

Od 2021 wchodzą w życie przepisy o podatku cukrowym. Będzie on nakładany na dystrybutorów sprzedających napoje słodzone. Jego wprowadzenie wpłynie przede wszystkim na ceny napojów słodzonych, ale pośrednio będzie też mieć wpływ na przychody i koszty w sektorze MSP.

Wzrosną koszty tych pracodawców, którzy zapewniali pracownikom bezpłatny dostęp do napojów. Natomiast hurtownie i sklepy spożywcze będą zmuszone do podniesienia cen, co może negatywnie wpłynąć na ich przychody.

Ograniczenie ulgi abolicyjnej

Ulga abolicyjna dotyczy sytuacji gdy polski pracownik (osoba mieszkająca na stałe w Polsce) płaci podatki za granicą np. w Wielkiej Brytanii. Dotychczas fakt zapłaty podatku dochodowego w państwie gdzie wykonywana jest praca zwalniał od tego obowiązku w Polsce. Od 2021 jeśli podatek płacony za granicą będzie niższy niż w Polsce, to polskiemu fiskusowi trzeba będzie dopłacić różnicę.

Jest to bardzo niekorzystna zmiana dla polskich firm eksportowych, transportowych i pośrednictwa pracy. Będą one musiały liczyć się z dodatkowymi kosztami podatkowymi także wówczas gdy delegują pracowników do krajów, gdzie obciążenie podatkiem dochodowym jest bardzo niskie (np. wspomniana wyżej Wielka Brytania, ale też np. Bułgaria Węgry, Łotwa).

Podatek od deszczu

Podatek od deszczu to tak naprawdę podatek od działek zabudowanych. Dotyczy przedsiębiorców wówczas gdy zabudowana powierzchnia działki wynosi ponad 50% powierzchni całkowitej, która musi być większa niż 500 mkw.

Nowy podatek dotknie w pewnym stopniu branży magazynowej, hurtowej czy dużych obiektów handlowych. Nie unikną go także mniejsze firmy. Przykładowo firma zajmująca się składowaniem i wymianą opon, warsztat samochodowy czy wolno stojący sklep będą musiały zapłacić podatek od deszczu.

Nowy rok, nowe podatki. Zgodnie założeniami rządowego programu dobijania polskiej przedsiębiorczości, będziemy płacić więcej, a otrzymywać w zamian mniej. Warto przygotować się na to już teraz prowadząc małą lub średnią firmę. 

CIT Estoński dla małych i średnich firm

CIT Estoński

CIT Estoński to sposób rozliczania podatku dochodowego w spółkach kapitałowych. Zakłada przesunięcie płatności podatku na czas faktycznego wyprowadzenia dochodów ze spółki. Rozwiązanie jest korzystne przede wszystkim dla dość dużych firm, ale mogą z niego skorzystać też firmy zatrudniające kilku-kilkunastu pracowników.

Jak działa CIT Estoński (w Estonii)?

CIT Estoński jest podatkiem dochodowym od osób prawnych (spółek, organizacji). Same osoby prawne (np. firmy) nie płacą podatku póki nie przekazują dochodów swoim właścicielom. Jeśli spółka płacąca CIT według modelu estońskiego w danym okresie rozliczeniowym uzyska dochody, to nie płaci od nich podatku, póki nie przekaże tych dochodów udziałowcom lub innym podmiotom uprawnionym (np. wypłata dywidendy).

Pozwala to przesunąć płatność podatku dochodowego, a w szczególnych przypadkach nie zapłacić go wcale. Dzieje się tak gdy całe dochody „zostają w firmie” czyli są inwestowane lub zbierane jako rezerwa kapitałowa.

Estoński CIT działa najlepiej w przypadku firm, które rozbudowują się, inwestują, budują rezerwy. Jest też silną motywacją dla zarządów spółek, by zwiększać wartość firmy, zamiast wypłacać dywidendy.

Jak będzie działać CIT Estoński w Polsce?

Już dziś wiemy, że rozwiązania, które sprawdziły się w Estonii, zostaną przeniesione do Polski tylko częściowo i w sposób o wiele bardziej skomplikowany. Przede wszystkim wybrać CIT Estoński będą mogły tylko niektóre firmy.

Kto może wybrać CIT Estoński?

Wśród wymagań są:

  • Forma działalności (spółka prawa handlowego);
  • Struktura właścicielska (tylko spółki o prostej strukturze, w których nie mają udziału inne spółki);
  • Wartość przychodu (do 100 000 000 zł rocznie);
  • Struktura przychodów (mniej niż 50% przychodów z ze źródeł pasywnych);
  • Struktura zatrudnienia (zatrudnianie na umowę o pracę co najmniej 3 pracowników nie będących udziałowcami).

Małe i średnie przedsiębiorstwa mogą więc jak najbardziej przejść na tę formę opodatkowania. Przykładowo mała hurtownia spożywcza zatrudniająca 2-wspólników i 6 pracowników na umowę o pracę prawie na pewno spełni wymagania, by móc skorzystać z tej formy opodatkowania.

Kto nie może wybrać CITu Estońskiego?

W przeciwieństwie do Estonii, Polska traktuje tę formę opodatkowania jako ryzykowną dla fiskusa. Nie mogą więc z niej korzystać firmy:

  • Działające w specjalnych strefach ekonomicznych;
  • Będące w stanie upadłości lub likwidacji;
  • Wykorzystujące ulgi na działalność rozwojową czy IP BOX
  • Mające niedostateczne nakłady inwestycyjne.

CIT Estoński na 4 lata

Kolejne obostrzenie polskiego systemu dotyczy czasu na jaki trzeba wybrać tę formę opodatkowania. CIT Estoński trzeba wybrać na 4 lata z góry. Dla porównania, firma jednoosobowa może wybrać ryczałtową formę rozliczenia PIT. Potem może zmienić decyzję po roku, a w szczególnych wypadkach nawet po kilku miesiącach.

Podjęcie decyzji na 4 lata w realiach niestabilnego systemu podatkowego to decyzja odważna i powiązana ze znacznym ryzykiem.

Wady CITu Estońskiego

Największą wadą przejścia na tę formę opodatkowania jest niemożliwość korzystania z ulg podatkowych, w tym ulgi na złe długi i rozliczenia straty z lat poprzednich.

Czy warto wybrać CIT Estoński?

Gdyby podatek ten działał tak jak w Estonii odpowiedź byłaby jednoznaczna: tak. CIT Estońśki pozwala przesunąć termin płatności CIT-u, uniknąć płacenia podatku od przychodów, których jeszcze się nie otrzymało i częściowo rozładować zatory płatnicze. Pomysł był (pod inną nazwą) wielokrotnie proponowany przez środowiska przedsiębiorców i doradców podatkowych. Rozwiązanie w założeniu jest więc dobre, ale już na wejście zostało niepotrzebnie skomplikowane i obłożone obostrzeniami.

Wiele firm decyduje się zaczekać rok i przejść na CIT Estoński od 2022, gdy będziemy już wiedzieć jaka jest praktyka stosowania przepisów. 

Jaki podatek od spadku? – Część III, zwolnienia i stawki podatku.

Kto nie płaci podatku od spadku

W III części artykułu wyjaśniam kto musi zapłacić podatek po uzyskaniu spadku i ile powinien go zapłacić. Decyduje o tym grupa podatkowa. Polskie przepisy przewidują dużą grupę spadkobierców, którzy są całkowicie zwolnieni od podatku od spadków i darowizn. Od niej chciałabym zacząć.

Kto nie płaci podatku od spadku?

Podatku od spadków i darowizn nie płacą osoby, które wobec zmarłego wliczane były do tak zwanej zerowej grupy podatkowej. Należą do niej:

  • Małżonkowie (mąż, żona); – dotyczy tylko obecnych małżonków.
  • Rodzice (matka, ojciec, macocha, ojczym);
  • Rodzeństwo (rodzone, przyrodnie);
  • Krewni zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki, pasierbowie); 

Jeśli spadkobierca należał do którejkolwiek z tych grup w stosunku do spadkodawcy, to nie musi w ogóle płacić podatku od spadków i darowizn. Nie ma tu żadnego limitu. Trzeba tylko zgłosić nabycie spadku do urzędu skarbowego. 

Niestety państwo nie chroni w ten sposób życiowych partnerów, którzy nie byli małżonkami. Wręcz przeciwnie, oni akurat muszą zapłacić najwyższy podatek. 

Podatek od spadku – I grupa podatkowa

Spośród osób zmuszonych do zapłaty podatku od spadków i darowizn, najniższy podatek płacą osoby zaliczone do I grupy podatkowej, które jednocześnie nie zostały zaliczone do grupy “0”

Zostają więc w niej tylko: 

  • Teściowie;
  • Zięciowie i synowe;

Osoby w tej grupie podatkowej płacą korzystają z kwoty wolnej od podatku wynoszącej 9637 zł. Jeśli wszystkie darowizny/spadki jakie otrzymały od danej osoby nie przekroczyły tej kwoty, to osoba z I grupy podatkowej również nic nie płaci. Jeśli wartość spadku była wyższa, kwotę wolną odlicza się od wartości spadku, a od pozostałej części osoba taka płaci: 

  • 3 % ze spadku o wartości do 10 278 zł;
  • 5% od nadwyżki ponad 10 278 zł, która nie przekracza 20 556 zł;
  • 7% od nadwyżki ponad 20 556 zł. 

Ponieważ w obliczeniach łatwo się pomylić, lepiej korzystać z internetowego kalkulatora lub pomocy specjalisty. 

Podatek od spadku – II grupa podatkowa

II grupa podatkowa oznacza osoby dość daleko spokrewnione ze spadkodawcą, które jednak korzystają z umiarkowanych przywilejów podatkowych. Zgodnie z przepisami, do II grupy podatkowej należą:

  • Rodzeństwo rodziców ( wuj, ciotka, stryj);
  • Zstępni rodzeństwa (bratankowie, siostrzeńcy i ich dzieci);
  • Małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków (szwagrowie);
  • Małżonkowie rodzeństwa małżonków (np. Żona szwagra);
  • Małżonkowie zstępnych (np. mąż wnuczki);

Jak widać, II grupa podatkowa to pojęcie dość rozległe. 

Osoby w tej grupie podatkowej płacą korzystają z kwoty wolnej od podatku wynoszącej 7276 zł. Jeśli wszystkie darowizny/spadki jakie otrzymały od danej osoby nie przekroczyły tej kwoty, to osoba z I grupy podatkowej również nic nie płaci. Jeśli wartość spadku była wyższa, kwotę wolną odlicza się od wartości spadku, a od pozostałej części osoba taka płaci: 

  • 7 % ze spadku o wartości do 10 278 zł;
  • 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł, która nie przekracza 20 556 zł;
  • 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł. 

Podatek od spadków – osoby niespokrewnione

W III grupie podatkowej znajdują się osoby spokrewnione w dalszym stopniu ze spadkodawcą lub niespokrewnione z nim wcale. Nie mają one żadnych przywilejów podatkowych, choćby były najlepszymi przyjaciółmi lub życiowymi partnerami osób, które pozostawiły im spadek. Kwota wolna od podatku wynosi w ich wypadku 4 902 zł, a stawki podatku od spadków i darowizn:

  • 12 % ze spadku o wartości do 10 278 zł;
  • 16% od nadwyżki ponad 10 278 zł, która nie przekracza 20 556 zł;
  • 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł. 

Jaki podatek od spadku – podsumowanie

Osoby blisko spokrewnione ze spadkodawcą, nie muszą płacić podatku od spadków i darowizn, ale muszą zgłosić nabycie spadku, a w zgłoszeniu podać jego wartość. Pozostali muszą zapłacić podatek zależny od stopnia pokrewieństwa, wysokości spadku i wartości otrzymanych wcześniej od spadkodawcy darowizn. 

Nie zawsze obliczenie podatku i dopełnienie formalności jest proste. Na szczęście w razie wątpliwości mogą Państwo zwrócić się do mnie o poradę, do czego serdecznie zapraszam.

Jaki podatek od spadku? – Część II – Spadek, a obowiązki podatkowe i informacyjne

Spadek - zgłoszenie

Jeśli otrzymali Państwo spadek, muszą Państwo rozliczyć się z tego powodu z fiskusem. W niektórych wypadkach będzie to tylko obowiązek informacyjny, a w innych trzeba wiedzieć jaki podatek od spadku zapłacić. Jest to zależne zarówno od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą, jak i od wartości samego spadku. Potrzebna jest więc wycena, o której piszę w I części tego artykułu. Tu, w części drugiej, zajmę się obowiązkami podatkowymi po otrzymaniu spadku.

Spadek – zgłoszenie do urzędu skarbowego

Spadek należy zgłosić do urzędu skarbowego. Muszą to zrobić także osoby, które korzystają ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn np. dzieci i wnuki spadkodawcy. Zasadniczo dokonanie zgłoszenia jest warunkiem skorzystania ze zwolnienia. 

Zgłosić nabycie spadku należy w terminie 1 miesiąca od:

  • Ugody notarialnej pomiędzy wszystkimi spadkobiercami,
  • Uprawomocnienia się orzeczenia sądu rozstrzygającego sprawę spadkową. 

Osoby zwolnione z podatku od spadków i darowizn mają 6 miesięcy na zgłoszenie przyjęcia spadku. 

Co ciekawe, w Polsce nie ma żadnego terminu, w którym miałaby się odbyć ugoda lub rozprawa sądowa. Spadkobiercy mogą przez lata nie decydować się na żadne z powyższych rozwiązań. Nie mogą jednak wtedy:

  • Sprzedać żadnych odziedziczonych nieruchomości.
  • Przejąć kont, polis i udziałów należących do spadku.
  • Sprzedać pojazdów, przedsiębiorstw i praw należących do spadku.
  • Zawrzeć nowych umów np. dotyczących najmu, dostarczenia mediów (prąd, gaz). 

Ze spadku można więc w ograniczonym zakresie korzystać bez wszczęcia postępowania sądowego czy zawarcia ugody notarialnej, ale w większości przypadków nie jest to dobre rozwiązanie na dłuższy czas. 

Spadek niezgłoszony, lub zgłoszony nieprawidłowo

Jeśli rozprawa/ugoda się odbyła, ale spadkobierca nie zgłosi spadku do urzędu skarbowego, w czasie 6 miesięcy, traci prawo do zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Może to oznaczać konieczność zapłacenia sporej kwoty podatku. Jest też bardzo łatwo wykrywalne dla urzędników kontroli skarbowej. 

Także zgłoszenie spadku z kwotą nie odpowiadającą rzeczywistości może zostać podważone. W takiej sytuacji wycenę przeprowadza się na koszt spadkobierców, a podatek nalicza od rzeczywistej kwoty.

W jaki sposób zgłosić spadek do urzędu skarbowego?

Spadek należy zgłosić do urzędu skarbowego na druku SD – 3 (w przypadku konieczności zapłaty podatku – grupy podatkowe 1-3) lub SD – 2 (w przypadku zwolnienia z podatku – grupa podatkowa “0”). Druk można wypełnić i wysłać drogą elektroniczną, pocztą lub wypełnić w urzędzie. Na druku wyszczególnione są pola gdzie należy wpisać wartość otrzymanych w spadku części majątku. 

Po złożeniu druku SD – 3, urząd skarbowy podejmie decyzję o wysokości podatku do zapłaty i poinformuje o terminie jego zapłaty.

Czy zgłaszać długi spadkowe?

Czasami z przyjęciem spadku wiąże się też konieczność spłacenia długów (np. kredytów) osoby zmarłej. Nie ma obowiązku zgłaszania długów spadkowych do urzędu skarbowego. Nie ma też powodu by to robić w przypadku gdy majątek (i długi) odziedziczyło się po krewnych. 

Natomiast osoby, które byłyby zobowiązane do zapłacenia podatku, mogą zgłosić długi spadkowe i dzięki temu obniżyć przychód, od którego zapłacą podatek.

Obowiązki podatkowe – podsumowanie

Każdy spadkobierca ma obowiązek zgłosić otrzymanie spadku w terminie 1 miesiąca) gdy płaci podatek) lub 6 miesięcy (gdy jest od niego zwolniony). Termin zaczyna biec dopiero od momentu zawarcia ugody notarialnej przez spadkobiorców, przyjęcia spadku przez jedynego spadkobiorcę, lub orzeczenia sądu w sprawie podziału spadku. 

Spadek zgłasza się na druku SD-3. Jednocześnie należy zapłacić podatek od spadków i darowizn. 

W poprzedniej części wyjaśniam, czemu służy wycena spadku.

I część – wycena spadku

W kolejnej części tego artykułu dowiedzą się Państwo: kto jest zwolniony od podatku, ile muszą go zapłacić Ci, którzy nie są zwolnieni.

III część – kto i ile płaci

Wszystkich z Państwa, którzy potrzebują pomocy z rozliczeniem spadku, serdecznie zapraszam po poradę.

Jaki podatek od spadku? Część I – wycena.

Podatek od spadku

Wiele osób pyta mnie jaki podatek od spadku powinni zapłacić i czy w ogóle musza to robić. Faktycznie spadkobiercą może być każdy, także osoby, które na co dzień nie mają styczności z podatkami. Pojawiają się więc wątpliwości dotyczące wszystkiego: od samej wartości spadku, przez możliwość dokonania odliczeń, aż po wysokość ewentualnego podatku. Niżej postaram się nieco rozjaśnić sprawę, wszystkim tym, którzy zastanawiają się jak rozliczyć spadek. W I części skupię się na wycenie spadku.

Wycena spadku

W Polsce testator (osoba zapisująca spadek) ma prawo rozporządzić jedynie połową swojego majątku. Druga połowa musi przypaść jego rodzinie jako tak zwany zachowek. Jest to rozwiązanie wysoce ograniczające prawa spadkodawcy, który w innych krajach mógłby dowolnie rozporządzić swoim majątkiem. W Polsce musi natomiast pozostawić procentową część swoich aktywów także tym członkom rodziny, których np. nie widział od 20 lat.  Nie zawsze pamięta o tym, spisując testament, przez co potem spadkobiercy mogą mieć trudności z określeniem co faktycznie do kogo należy.

Po co wyceniać spadek?

Bardzo wiele rodzin zostało skłóconych, a nawet zupełnie rozbitych z przyczyny spadku. Dlaczego osoby, które wcześniej radziły sobie we własnym zakresie, bez dodatkowych pieniędzy i przedmiotów pochodzących ze spadku, nagle walczą przeciw rodzinie o każdy grosz, jakby od tego zależało ich życie? 

Ponieważ czują się oszukani. 

W sytuacji, gdy spadek nie został wyceniony, każdy może powiedzieć, że dostał gorszą część, że krewni nie partycypowali w powiązanych z tym kosztach i obowiązkach. Niektórzy sądzą, że ich bracia, siostry, szwagrowie i kuzyni patrzą tylko przez pryzmat pieniądza, a ich samych zamierzają oszukać. Jeśli ktoś faktycznie wychowywał się w rodzinie oszustów, to serdecznie współczuję, podejrzewam jednak, że znacznie częściej chodzi o braki w komunikacji.

Wykonanie wyceny spadku pozwala zapobiec konfliktom wewnątrz rodziny, ale ma też bardzo duże znaczenie w przypadku, gdyby doszło do sprzedaży odziedziczonych wspólnie części majątku, np. mieszkania. Lepiej wspólnie dowiedzieć się, ile spadek był wart, niż sprzedać go o wiele zbyt tanio.

Przykład

Pani Alicja miała w chwili śmierci: mieszkanie, samochód osobowy, 40 000 zł oszczędności, oraz niespłacony kredyt na sumę 15 000 franków. Miała wcześniej trójkę dzieci: Beatę, Cypriana i Dawida. Niestety Cyprian zmarł już wcześniej, pozostawiając dwoje dzieci – wnuki Alicji – Czarka i Celinę. 

Pani Alicja przed śmiercią spisała testament, w którym mieszkanie zapisała córce Beacie, samochód wnuczce Celinie, a oszczędności swemu przyjacielowi Edwardowi, który opiekował się nią na starość. O kredycie widocznie zapomniała. Pytanie brzmi: kto i co faktycznie odziedziczy?

Uprawnieni

Do dziedziczenia uprawnieni są: Edward, Celina i Beata (dziedziczenie testamentowe) oraz Beata, Dawid, Czarek i Celina (dziedziczenie ustawowe). Jak widać Celina i Beata są uwzględnione w obu wypadkach. Tylko wciąż nie wiemy do czego. 

Wycena majątku

Dokonujemy wyceny składników majątku. Dla uproszczenia załóżmy, że

Mieszkanie jest warte 250 000 zł

Samochód jest wart 30 000 zł

Oszczędności zostało 40 000 zł

Dług we frankach wynosi 60 000 zł

Cały majątek wynosi ostatecznie

250 000 + 30 000 + 40 000 – 60 000 = 260 000 zł

Połowa tej kwoty, czyli 130 000 zł dziedziczona jest ustawowo. Powinni podzielić się nią po równo Beata, Dawid i Cyprian. Niestety ten ostatni już nie żyje, zamiast niego dziedziczą więc jego dzieci – Czarek i Celina. 

Kto i co dziedziczy?

Z Dawidem sprawa jest prosta. Nie był uwzględniony w testamencie, więc dostanie ⅓ z 130 000 czyli 43 333 zł. Podobnie z Czarkiem, który otrzyma ⅙ z 130 000, a więc 21 667 zł. Tyle samo powinna dostać Celina, ale była uwzględniona w testamencie, więc zamiast tego przypada jej samochód warty 30 000 zł. Oznacza to, że uzyskała o 8 333 zł więcej niż wynikałoby z dziedziczenia ustawowego i tę kwotę odliczamy właśnie od kwoty, którą Alina mogła rozporządzić. Odliczamy też 40 000 zł, które zapisała Edwardowi. 
Dla Beaty zostaje 43 333 zł (z dziedziczenia ustawowego) + 81 667 zł (ponieważ to jej miałoby przypaść mieszkanie). Wychodzi na to, że udział Beaty wynosi 125 000 zł, czy znacznie mniej niż wynosi wartość mieszkania. Jeśli Beata chciałaby zachować mieszkanie, musi spłacić pozostałych spadkobierców. 

Trudny przypadek?

Powyższy przypadek jest bardzo uproszczony. Nie zostały w nim uwzględnione dodatkowe koszty pogrzebu, wyceny, sprzedaży mieszkania itp. Kwoty i przeliczniki zostały maksymalnie uproszczone. Mimo, że części z Państwa może się wydawać dość skomplikowany, faktycznie został wręcz zbagatelizowany na potrzeby tego artykułu. 

Kto powinien zapłacić za wycenę spadku?

Za wycenę spadku powinni zapłacić spadkobiercy. Najlepiej, by uczynili to w takich częściach, jakie przypadną im w udziale. Ponieważ nie zawsze dokładne wartości są znane przed wyceną, koszt powinien ponieść główny spadkobierca (jeśli był taki ustanowiony w testamencie), któremu potem pozostali zwrócą część wydatków, jaką powinni ponieść. W przypadku braku głównego spadkobiercy, należy złożyć się “po równo”, a potem rozliczyć. W ten sposób zapobiega się sytuacji, gdy tylko jeden ze spadkobierców ponosi wszystkie koszty.

Podatkowe skutki braku wyceny spadku

Jeśli spadek nie został wyceniony, nie wiadomo jaki podatek od spadku należy ( i czy w ogóle) zapłacić. Spadkobiercy na ogół nie płacą w takiej sytuacji podatku wcale i liczą na to, że urząd skarbowy się nie zorientuje. Ewentualnie wpisują w oświadczeniu kwotę nie mającą żadnego odniesienia w rzeczywistości. W ten sposób spadkobiercy narażają się na dotkliwe kary finansowe w przypadku kontroli skarbowej. Podatek od spadku czy darowizny nie jest wysoki, można go jeszcze obniżyć gdy spadkobiercy należą do rodziny spadkodawcy. Natomiast niezapłacenie go lub niedopełnienie formalności, może oznaczać karę jak przy nieopodatkowanym przychodzie (75% otrzymanego spadku). Dodatkowo spadkobiercy mogą zostać obciążeni kosztami postępowania, w tym także kosztami wyceny spadku. Pod względem podatkowym spadek zdecydowanie należy wycenić.

Wycena spadku jako pierwszy krok

Samo wycenienie spadku nie wystarcza, by obliczyć jaki podatek od spadku powinni zapłacić spadkobiercy. Tych z Państwa, którzy chcieliby dowiedzieć się więcej zapraszam do przeczytania kolejnych części tego artykułu. 

II Część – Obowiązki podatkowe

III Część – Zwolnienia

Zapraszam także wszystkich zainteresowanych poradą prawną w zakresie podatku od spadków do kontaktu ze mną. Chętnie Państwu pomogę.