Sprzedaż nieruchomości – rozliczenia podatkowe osób fizycznych

podatek od sprzedaży nieruchomości

Kupno i sprzedaż nieruchomości są istotnych źródłem przychodów wielu osób fizycznych. Ponieważ nie ma w Polsce żadnych przychodów, których państwo nie chciałoby opodatkować, także przychody ze sprzedaży nieruchomości trzeba rozliczyć z fiskusem. Niżej kilka słów wyjaśnienia jak się do tego zabrać.

Pojedyncza sprzedaż nieruchomości – PCC i VAT

Każda osoba fizyczna posiadająca nieruchomość (działkę, mieszkanie, obiekt przemysłowy) może ją sprzedać. Sprzedaż taka obciążona jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% od wartości nieruchomości. Nie jest natomiast obciążona podatkiem VAT. W dodatku zwyczajowo podatek od czynności cywilnoprawnych płaci strona kupująca. Sprzedając swoje mieszkanie nie trzeba się więc obawiać podatków obrotowych.

Czy osoba fizyczna może zapłacić VAT od nieruchomości?

Jeśli osoba fizyczna kupuje pojedynczą nieruchomość i potem ją sprzedaje zakłada się, że działa w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Kiedy kupuje 10 działek pod zabudowę, wszystkie uzbraja, stara się o warunki zabudowy itp., a potem te działki sprzedaje może to być uznane za prowadzenie działalności handlowej. 

Działalność taka wymaga obciążenia przedmiotu sprzedaży podatkiem VAT i absolutnie nie ma tu znaczenia, że sprzedający nie ma zarejestrowanej żadnej działalności gospodarczej. Urząd, a potem sąd uznają, że faktycznie taka działalność była prowadzona tylko bez zgłoszenia jej w CEiDG. W takiej sytuacji sprzedający może oskarżony o oszustwo podatkowe i zmuszony do zapłacenia “zaległego” VAT-u. 

Przepisy nie są precyzyjne. Na ostateczną decyzję sądu często wpływa tak zwany “zdrowy rozsądek”. Jeśli działania osoby fizycznej wskazują, że kupno i sprzedaż nieruchomości są jej działalnością zawodową – lepiej pogodzić się z koniecznością zapłacenia VAT. W sytuacjach niejasnych warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości oznacza dla sprzedającego przychód, który co do zasady powinien zostać opodatkowany na zasadach ogólnych. To znaczy, że należy zapłacić 19% podatku dochodowego. Od tej reguły istnieje jednak wiele wyjątków:

Nieruchomość mieszkaniowa sprzedana po 5 latach posiadania – Właściciel nieruchomości, który miał ją od przynajmniej 5 lat podatkowych (5 pełnych lat + pozostała część roku w którym nabył nieruchomość) może sprzedać ją bez podatku dochodowego.

Przykład: Pan Albert kupił dom w lipcu 2011 roku, a mieszkanie w lutym 2017. W 2021 sprzedaje obie nieruchomości. Dom sprzedaż bez podatku, od mieszkania musi podatek zapłacić. 

Przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe – Po sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej, można przeznaczyć uzyskane w ten sposób środki na własne cele mieszkaniowe i w ten sposób uniknąć podatku. Własne cele to np.: zakup mieszkania dla siebie lub dzieci (jeśli się takiego nie ma), remont własnego mieszkania itp. Sprzedający mieszkanie ma aktualnie aż 3 lata na wydanie uzyskanych ze sprzedaży mieszkania środków. 

Przykład: Pani Bożena sprzedała dom i zarobiła na tym 500 000 zł, po roku kupiła sobie mieszkanie, płacąc za nie 300 000 zł. Zapłaci podatek od (500 000 – 300 000) = 200 000 zł. 

Rozliczenie zakupu mieszkania jako kosztu – Osoba, która najpierw kupiła nieruchomość, a przed upływem 5 lat ją sprzedaje, może potraktować koszt zakupu jako koszt uzyskania przychodu i obniżyć dzięki temu podstawę opodatkowania. 

Przykład: Pan Cezary kupił w 2018 roku działkę za 100 000 zł, dodatkowo założył na niej instalacje, media i zbudował ogrodzenie co kosztowało go 50 000 zł. W 2021 sprzedał działkę za 200 000 zł. Zapłaci podatek od (200 000 – 50 000 – 100 000) = 50 000 zł

Podatki od sprzedaży nieruchomości – definicje i wyjaśnienia

Własne cele mieszkaniowe

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej traktuje się jako przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w przypadku:

  • Zakupu innego mieszkania lub domu – także dla dzieci/wnuków, które nie mają własnej nieruchomości mieszkalnej;
  • Wykupienia udziału w nieruchomości mieszkalnej, lub prawa do zamieszkania (np. TBS);
  • Przeprowadzenia remontu już istniejącej nieruchomości – koszty materiałów, usług remontowych itp.
  • Zakupu działki budowlanej i budowy własnego domu.

Nie można traktować wydatku jako przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe gdy obejmował on np.: zakup narzędzi remontowych, zakup wyposażenia, wykończenie lokalu firmowego itp.

PIT – 39

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości rozlicza się za pomocą PIT -39. Należy złożyć go za rok, w którym sprzedaje się nieruchomość. W deklaracji tej podatnik określa czy przeznaczył (lub zamierza przeznaczyć do końca 3 letniego terminu) uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki na własne cele mieszkaniowe. Jeśli już po złożeniu PIT – 39 zmieni zdanie, musi złożyć korektę deklaracji.

W przypadku obiektów przemysłowych znacznie trudniej uniknąć podatków niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Warto więc rozważyć zakup i sprzedaż ich na działalność gospodarczą. 

W bardziej skomplikowanych sprawach zapraszam do kancelarii po poradę prawną.

Dlaczego umowy zlecenia do 200 zł się nie opłacają?

Sikorka ppodatkowa

Umowy zlecenia do 200 zł brutto podlegają odmiennemu opodatkowaniu niż te o wyższej wartości. Po wejściu w życie przepisów dotyczących PIT 0%, różnica ta stała się jeszcze bardziej wyraźna. Firmy zatrudniające zleceniobiorców powinny zdecydowanie pamiętać o tym w momencie zawierania umowy.

Jak wyglądają podatki od umowy zlecenia do 200 zł?

W przypadku umów zlecenia, których kwota brutto jest nie wyższa niż 200 zł, obowiązuje zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 17% kwoty brutto. W przypadku takich umów:
– nie obowiązuje PIT 0% dla najmłodszych podatników;
– nie przysługują koszty uzyskania przychodów (nawet 20%, tym bardziej nie 50%);
– ZUS-y oblicza się tak samo jak w przypadku większych umów.

Oznacza to, że jeśli firma zatrudni studenta do 26 roku życia na umowę zlecenia za 100 zł, to student dostanie na czysto tylko 83 zł. 17 zł pójdzie do US jako PIT. Jeszcze gorzej jest w przypadku gdy zleceniobiorcą nie jest osoba studiująca, ani ucząca się. Wtedy od owych 100 zł należy zapłacić składki ZUS, a zleceniobiorca otrzyma ostatecznie nieco ponad 60 zł.

Jak wyglądają podatki od umów zlecenie powyżej 200 zł?

Umowy na kwoty wyższe niż 200 zł rozliczane są według reguł ogólnych, stosuje się do nich zasady PIT 0% i kosztów uzyskania przychodów.
Dzięki temu osoby studiujące lub uczące się, które nie przekroczyły 26 roku życia, nie płacą ani ZUS-u, ani PIT-u. To znaczy, że 23-letni student, z którym firma zawrze umowę zlecenia na 500 zł, dostanie do ręki równo 500 zł. Znacznie łatwiej dzięki temu przyciągnąć do siebie młodszych zleceniobiorców.
Nawet gdyby ktoś taki nie studiował, wciąż musiałby zapłacić tylko ZUS, nie zaś PIT. Dopiero zleceniobiorca, który miałby powyżej 26 lat musiałby zapłacić zarówno składki, jak i podatek. W dalszym ciągu mógłby jednak obniżyć PIT w związku z zaliczeniem kosztów uzyskania przychodu. De facto zapłaciłby więc PIT od 80 % wynagrodzenia, nie od 100% (wyjątkowo nawet tylko od 50%).

To istotna różnica i powinni o niej wiedzieć zarówno zleceniobiorcy, jak i przedsiębiorcy-zleceniodawcy.

Co robić, by zleceniobiorca nie był stratny?

Zdecydowanie warto łączyć kilka małych umów zlecenia w jedną większą. Przykładowo 21- letnia studentka z 5 umów po 100 zł każda zapłaci łącznie 85 zł PIT. Z jednej umowy za 500 zł – nie zapłaci nic.
Miłym gestem będzie też podniesienie wynagrodzenia przy umowach wartych dokładnie 200 zł brutto. Umowa za 201 zł to dla firmy koszt 1 zł więcej. Dla osoby do 26 roku życia, ponad 17 zł więcej do wypłaty.
Współpracując z młodymi ludźmi warto zapytać ich czy przysługuje im zwolnienie z ZUS (ponieważ są uczniami, studentami, lub mają ZUS opłacony z tytułu umowy o pracę) i czy przypadkiem nie mieszczą się w granicy wieku 26 lat.

Przedsiębiorca powinien też pamiętać o tym, że jeśli wystawia umowy zlecenia własnym pracownikom, to musi je opodatkować i o-ZUS-ować dokładnie tak jak podstawowe wynagrodzenie.

Please Share: