Osoba fizyczna posiadająca nieruchomość może czerpać dochody z jej wynajmu. Oczywiście musi rozliczyć je pod względem podatkowym. Ma w tym zakresie kilka możliwości.
Zryczałtowany podatek od dochodów z najmu
Większość osób posiadających 1-2 mieszkania na wynajem, decyduje się rozliczać płynące z nich dochody w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Aktualnie obowiązują dwie stawki ryczałtowe:
8,5 % – dla osób, których przychód z najmu w ciągu roku nie przekroczył 100 000 zł.
12,5 % – dla osób, których łączny przychód z najmu w ciągu roku wyniósł więcej niż 100 000 zł.
Przychody z najmu różnych budynków sumuje się, więc limit dotyczy wszystkich przychodów osiągniętych w związku z wynajmowaniem nieruchomości.
Ryczałtowe rozliczenie podatku od przychodów z najmu jest bardzo proste. Nie pozwala jednak na rozliczenie kosztów uzyskania przychodu. Jest korzystne gdy wynajem generuje bardzo niewielkie koszty, lub gdy właściciel nie chce zajmować się rozliczeniami.
Rozliczenie na zasadach ogólnych
Podobnie jak każdy inny rodzaj przychodu, przychód z wynajmu nieruchomości mieszkaniowej może być rozliczony na zasadach ogólnych. W takiej sytuacji właściciel może od przychodu odliczyć wszelkie koszty uzyskania (np.: ubezpieczenie nieruchomości, remonty, prowizja agencji pośredniczącej w najmie), a od pozostałej kwoty zapłacić podatek zgodnie ze skalą podatkową.
Ta forma rozliczenia jest korzystniejsza w przypadku gdy wynajem nieruchomości związany jest w danym roku podatkowym ze znacznymi kosztami takimi jak poważny remont czy zakup wyposażenia. Wówczas może się okazać, że 17% od dochodu to mniej niż 8,5% od przychodu. Trzeba to jednak policzyć przed podjęciem decyzji.
By rozliczyć przychód z najmu mieszkania na zasadach ogólnych, nie trzeba zakładać działalności gospodarczej.
Rozliczenie dochodów w ramach działalności gospodarczej
Posiadając kilka nieruchomości na wynajem, warto rozważyć założenie działalności gospodarczej, a nawet spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.
Można dzięki temu wybrać liniowy podatek dochodowy, a także rozliczyć straty wynikające z nieudanych inwestycji. Oczywiście w takiej sytuacji trzeba liczyć się ze znacznie rozszerzoną listą obowiązków księgowych.
Osoby, które chcą zarabiać na najmie krótkoterminowym (np. przyjmować turystów przyjeżdżających na urlop) muszą założyć działalność gospodarczą.
Czemu warto zapłacić podatek od wynajmu?
W dalszym ciągu zdarza się w Polsce wynajmowanie mieszkań bez umowy. Wynajmujący decydują się na takie rozwiązanie, by uniknąć podatku. Trudno to jednak uznać za rozsądne rozwiązanie, ponieważ:
- Podatki dochodowe od wynajmu nieruchomości są stosunkowo niskie;
- Wynajmowanie mieszkania jest bardzo łatwe do udowodnienia przez kontrolę;
- W przypadku udowodnienia wynajmu bez umowy, właściciel może być zmuszony do zapłacenia 75% podatku od kwoty, która arbitralnie wyliczy urzędnik;
- Jeśli najemca zniszczy mieszkanie lub nie będzie chciał go opuścić, właściciel nic nie może z tym zrobić, nie przyznając się jednocześnie do oszustwa podatkowego.
Podatki dochodowe od wynajmu nieruchomości nie są wysokie. Państwo pozostawia tu dość szeroką swobodę rozliczania z fiskusem. Jednocześnie potencjalne oszustwa podatkowe są łatwe do wykrycia i dość ryzykowne. Osoba, której kontrola skarbowa udowodniłaby wynajmowanie mieszkania bez płacenia
Zawsze gdy potrzebują Państwo pomocy z rozliczeniem dochodów z najmu lub wyborem optymalnej formy opodatkowania – zapraszam do mnie po poradę.