Sprzedaż nieruchomości – rozliczenia podatkowe osób fizycznych

podatek od sprzedaży nieruchomości

Kupno i sprzedaż nieruchomości są istotnych źródłem przychodów wielu osób fizycznych. Ponieważ nie ma w Polsce żadnych przychodów, których państwo nie chciałoby opodatkować, także przychody ze sprzedaży nieruchomości trzeba rozliczyć z fiskusem. Niżej kilka słów wyjaśnienia jak się do tego zabrać.

Pojedyncza sprzedaż nieruchomości – PCC i VAT

Każda osoba fizyczna posiadająca nieruchomość (działkę, mieszkanie, obiekt przemysłowy) może ją sprzedać. Sprzedaż taka obciążona jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% od wartości nieruchomości. Nie jest natomiast obciążona podatkiem VAT. W dodatku zwyczajowo podatek od czynności cywilnoprawnych płaci strona kupująca. Sprzedając swoje mieszkanie nie trzeba się więc obawiać podatków obrotowych.

Czy osoba fizyczna może zapłacić VAT od nieruchomości?

Jeśli osoba fizyczna kupuje pojedynczą nieruchomość i potem ją sprzedaje zakłada się, że działa w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Kiedy kupuje 10 działek pod zabudowę, wszystkie uzbraja, stara się o warunki zabudowy itp., a potem te działki sprzedaje może to być uznane za prowadzenie działalności handlowej. 

Działalność taka wymaga obciążenia przedmiotu sprzedaży podatkiem VAT i absolutnie nie ma tu znaczenia, że sprzedający nie ma zarejestrowanej żadnej działalności gospodarczej. Urząd, a potem sąd uznają, że faktycznie taka działalność była prowadzona tylko bez zgłoszenia jej w CEiDG. W takiej sytuacji sprzedający może oskarżony o oszustwo podatkowe i zmuszony do zapłacenia “zaległego” VAT-u. 

Przepisy nie są precyzyjne. Na ostateczną decyzję sądu często wpływa tak zwany “zdrowy rozsądek”. Jeśli działania osoby fizycznej wskazują, że kupno i sprzedaż nieruchomości są jej działalnością zawodową – lepiej pogodzić się z koniecznością zapłacenia VAT. W sytuacjach niejasnych warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości oznacza dla sprzedającego przychód, który co do zasady powinien zostać opodatkowany na zasadach ogólnych. To znaczy, że należy zapłacić 19% podatku dochodowego. Od tej reguły istnieje jednak wiele wyjątków:

Nieruchomość mieszkaniowa sprzedana po 5 latach posiadania – Właściciel nieruchomości, który miał ją od przynajmniej 5 lat podatkowych (5 pełnych lat + pozostała część roku w którym nabył nieruchomość) może sprzedać ją bez podatku dochodowego.

Przykład: Pan Albert kupił dom w lipcu 2011 roku, a mieszkanie w lutym 2017. W 2021 sprzedaje obie nieruchomości. Dom sprzedaż bez podatku, od mieszkania musi podatek zapłacić. 

Przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe – Po sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej, można przeznaczyć uzyskane w ten sposób środki na własne cele mieszkaniowe i w ten sposób uniknąć podatku. Własne cele to np.: zakup mieszkania dla siebie lub dzieci (jeśli się takiego nie ma), remont własnego mieszkania itp. Sprzedający mieszkanie ma aktualnie aż 3 lata na wydanie uzyskanych ze sprzedaży mieszkania środków. 

Przykład: Pani Bożena sprzedała dom i zarobiła na tym 500 000 zł, po roku kupiła sobie mieszkanie, płacąc za nie 300 000 zł. Zapłaci podatek od (500 000 – 300 000) = 200 000 zł. 

Rozliczenie zakupu mieszkania jako kosztu – Osoba, która najpierw kupiła nieruchomość, a przed upływem 5 lat ją sprzedaje, może potraktować koszt zakupu jako koszt uzyskania przychodu i obniżyć dzięki temu podstawę opodatkowania. 

Przykład: Pan Cezary kupił w 2018 roku działkę za 100 000 zł, dodatkowo założył na niej instalacje, media i zbudował ogrodzenie co kosztowało go 50 000 zł. W 2021 sprzedał działkę za 200 000 zł. Zapłaci podatek od (200 000 – 50 000 – 100 000) = 50 000 zł

Podatki od sprzedaży nieruchomości – definicje i wyjaśnienia

Własne cele mieszkaniowe

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej traktuje się jako przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w przypadku:

  • Zakupu innego mieszkania lub domu – także dla dzieci/wnuków, które nie mają własnej nieruchomości mieszkalnej;
  • Wykupienia udziału w nieruchomości mieszkalnej, lub prawa do zamieszkania (np. TBS);
  • Przeprowadzenia remontu już istniejącej nieruchomości – koszty materiałów, usług remontowych itp.
  • Zakupu działki budowlanej i budowy własnego domu.

Nie można traktować wydatku jako przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe gdy obejmował on np.: zakup narzędzi remontowych, zakup wyposażenia, wykończenie lokalu firmowego itp.

PIT – 39

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości rozlicza się za pomocą PIT -39. Należy złożyć go za rok, w którym sprzedaje się nieruchomość. W deklaracji tej podatnik określa czy przeznaczył (lub zamierza przeznaczyć do końca 3 letniego terminu) uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki na własne cele mieszkaniowe. Jeśli już po złożeniu PIT – 39 zmieni zdanie, musi złożyć korektę deklaracji.

W przypadku obiektów przemysłowych znacznie trudniej uniknąć podatków niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych. Warto więc rozważyć zakup i sprzedaż ich na działalność gospodarczą. 

W bardziej skomplikowanych sprawach zapraszam do kancelarii po poradę prawną.

Zmiany w split payment z perspektywy małej firmy

dzięcioł podatkowy

1 listopada wchodzą w życie poważne zmiany dotyczące mechanizmu podzielonej płatności (MPP, inaczej split payment), odwrotnego obciążenia VAT i obowiązków przedsiębiorców prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. W artykule omawiamy zmiany i podpowiadamy jak się na nie przygotować.

Mechanizm płatności podzielonej (ang. split payment), określany w skrócie MPP, oznacza, że płatność za fakturę zostaje podzielona na dwie części. Kupujący płaci kwotę netto na standardowe konto kupującego, a podatek VAT wpłaca na jego specjalne konto VAT-owskie.

Split payment – jak to działa

Przykładowo firma A kupuje od firmy B towar za 12 300 zł, gdzie kwota netto wynosi 10 000, a VAT (23%) 2 300 zł. 10 000 zł trafia na konto firmy B. 2 300 zł trafia na konto VAT-owskie firmy B.

Przedsiębiorstwo nie może swobodnie dysponować środkami z konta VAT-owskiego. Może jedynie zapłacić nimi ściśle określone zobowiązania. W praktyce więc pieniędzmi tymi dysponuje Urząd Skarbowy.

Split payment – sytuacja przed 1 listopada

Do końca października split payment jest dobrowolny. Firma kupująca może, ale nie musi rozdzielać płatności za fakturę na dwie części.

Jeśli jednak wykorzysta mechanizm płatności podzielonej, sprzedawca ma bardzo ograniczone możliwości. Może z konta VAT-owskiego jedynie:

  • zapłacić podatek VAT,
  • zapłacić VAT innemu przedsiębiorcy wykorzystując mechanizm płatności podzielonej.

Co się zmienia w split payment 1 listopada?

Przede wszystkim split payment przestaje być dobrowolny. Konieczne trzeba rozdzielać płatności w przypadku

  • zakupów za 15 000 zł brutto i więcej [12 195 zł 12 groszy netto przy stawce 23% // 13 888 zł 89 gr netto przy stawce 8%];
  • zakupów towarów i usług wymienionych w załączniku nr 15 do ustawy o VAT.

Zastosowanie split payment oznacza w przypadku danej transakcji, że nie występuje odwrotne obciążenie VAT. Te dwa mechanizmy nie mogą być stosowane jednocześnie.

Ponadto rozszerzona została lista zobowiązań, które można uregulować z konta VAT-owskiego. Po 1 listopada 2019 przedsiębiorca może ze zgromadzonych tam środków zapłacić także:

  • podatek dochodowy,
  • akcyzę,
  • składki ZUS,
  • inne zobowiązania podatkowe.

W jakich branżach konieczny jest split payment?

Sprzedaż towarów i usług z załącznika nr 15 do ustawy o VAT jest powiązana z MPP bez względu na wartość. Oznacza to, że oddzielne konta VAT-owskie muszą mieć firmy dostarczające:

  • elektronikę (komputery, laptopy, tablety, układy scalone, dyski HDD i SSD, telefony komórkowe, telewizory, konsole do gier, aparaty i kamery cyfrowe),
  • części samochodowe i motocyklowe (wszystkie),
  • odpady (szklane, elektroniczne, gumowe, wraki przeznaczone do złomowania, papier i tektura, plastiki, surowce wtórne,
  • opał (węgiel kamienny i brunatny, koks, półkoks, brykiety z węgla i torfu),
  • materiały drukarskie (emulsje, preparaty, atrament, tusze, części i akcesoria do fotokopiarek),
  • folię typu stretch,
  • wyroby stalowe (żelazostopy, kształtowniki, pręty, wyroby płaskie, rury, blachy, złom)
  • metale szlachetne (biżuteria, złoto, platyna, srebro, wyroby pozłacane i platynowane),
  • inne metale (cynk, ołów, aluminium, cyna, miedź, nikiel, złom),
  • paliwa (benzyna, olej z rzepaku, oleje opałowe, oleje smarowe,
  • akumulatory (także inne niż samochodowe, np. powerbanki)

Mechanizm podzielonej płatności dotyczy też firm usługowych zwłaszcza:

  • budowlanych (wszystkie rodzaje usług budowlanych),
  • świadczących usługi w zakresie przenoszenia uprawnień do emisji gazów cieplarnianych.

W wymienionych wyżej kategoriach, załącznik wymienia 150 podkategorii produktów i usług.

Wystawianie faktur VAT po 1 listopada

Od 1 listopada 2019 wszystkie firmy sprzedające wyżej wymienione produkty i usługi będą musiały wystawić specjalne faktury z oznaczeniem MPP. Brak oznaczenia na fakturze będzie traktowany jako popełnienie przestępstwa. Przestępstwem będzie też zapłacenie faktury z MPP bez podzielenia płatności.

Uwaga: MPP dotyczy też faktur zaliczkowych i walutowych.

Inne zmiany związane z mechanizmem split payment

Przy okazji zmian w MPP małe i średnie przedsiębiorstwa spotkają się z kilkoma dodatkowymi obowiązkami i trudnościami.

Konieczność posiadania konta firmowego – Wiele małych firm do tej pory korzysta z kont bankowych właścicieli. Od 1 listopada każdy kto będzie kupował na firmę np. paliwo do samochodu, będzie musiał mieć konto firmowe. W praktyce oznacza to dodatkowe koszty dla najmniejszych firm.

Brak możliwości zapłaty Bitcoinami/Ethereum itp. – Mechanizm płatności podzielonej w praktyce wyklucza możliwość zapłaty w kryptowalutach. Teoretycznie kupujący wciąż ma prawo zapłacić „coinami” za towar, ale VAT bez względu na wszystko musi wpłacić przelewem.

Konieczność wystawiania FV nowego typu – wspomniany wyżej obowiązek oznaczania odpowiednio faktur z MPP oznacza dla małych firm konieczność przygotowania nowych wzorów faktur (jeśli korzystają z własnych wzorów).

Brak możliwości dysponowania pieniędzmi – MPP oznacza w praktyce, że VAT płacimy już w momencie otrzymania zapłaty od kupującego. Kiedy występujemy o zwrot musimy jednak dość długo czekać. Przymus stosowania split payment jest korzystny dla fiskusa, ale niekorzystny dla przedsiębiorstw, zwłaszcza najmniejszych.

Transakcje rozpoczęte przed 1 listopada

Jeśli transakcja, której dotyczyło odwrotne obciążenie VAT została rozpoczęta przed 1 listopada (np. budowa domu, płatność podzielona na kilka faktur), to do wszystkich faktur jej dotyczących wciąż stosuje się odwrotne obciążenie.

Przepisy wchodzą w życie już 1 listopada. Jeśli prowadzisz małą firmę – przygotuj się!

Please Share:

Faktura – różne rodzaje i jeszcze różniejsze przepisy (część I)

Orzeł i faktura

W polskiej rzeczywistości cały czas spotykasz się z fakturami. Wystawiasz je, ale też otrzymujesz, płacisz, księgujesz i przechowujesz. Bywa też, że popełniasz błędy wynikające z nieznajomości przepisów. Nic dziwnego. Jest u nas tak wiele różnych typów faktur, że niekiedy trudno się połapać. Warto więc przynajmniej poznać podstawy.

Read more

Co nowego w VAT?

Tradycyjnie, jak co roku, 1 stycznia znowelizowane zostały przepisy dotyczące podatku od towarów i usług (VAT). Większość zmian wynika z polityki ograniczania możliwości oszustw podatkowych, oraz wprowadzenia Jednolitego Pliku Kontrolnego. O ile jednak cele obu rozwiązań są jak najbardziej szczytne, o tyle rzeczywiste brzmienie przepisów może utrudniać działalność gospodarczą. Dlaczego?

Read more