Jak korzystnie opodatkować najem?

Wynajmowanie lokalu mieszkalnego może generować stabilny przychód przez okres nawet kilkudziesięciu lat. Warto zoptymalizować płynące z tego źródła dochody poprzez wybór korzystnej metody opodatkowania najmu.

Wynajmować komuś mieszkanie czy domek może zarówno osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej jak i przedsiębiorstwo, w którego profilu działalności mieści się wynajem lokali. Przy założeniu, że lokal wynajmowany jest na potrzeby mieszkaniowe i nie będzie w nim prowadzona działalność gospodarcza, umowa najmu jest zwolniona od podatku VAT. Pozostaje podatek dochodowy, który można rozliczyć na kilka sposobów.

Prosty ryczałt

Nominalnie najniższe opodatkowanie przychodów z najmu uzyskuje się wybierając rozliczenie ryczałtowe. Stawka wynosi tu 8,5 % od wartości przychodu. Ponieważ nie są uwzględniane żadne koszty uzyskania przychodu, rozwiązanie to gwarantuje również najprostszy sposób rozliczenia się z fiskusem. Osoba fizyczna mająca mieszkanie do wynajęcia, może złożyć do właściwego urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze ryczałtowej metody opodatkowania. Powinno ono zostać złożone do 20 stycznia roku, w którym właściciel chce przejść na ryczałt. Jeśli decyduje się wynająć mieszkanie w czasie roku, odpowiedni dokument powinien dostarczyć do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym otrzymał 1 przychód z tytułu wynajmu. Przykładowo jeśli pierwsza kwota wpłynęła 10 sierpnia, właściciel ma czas do 20 września.

Rozliczenie ryczałtowe sprawdza się bardzo dobrze przy niskich kosztach uzyskania. Korzystnie jest więc tak sformułować umowę by najemca płacił mniejsze wynagrodzenie za wynajem, ale za to pokrywał koszty związane z mediami. Optymalnie jeśli mieszkanie jest nowe, nieobciążone kredytem i właściciel nie planuje w danym roku związanych z nim inwestycji. W takiej sytuacji ryczałtowe odprowadzanie podatku jest zarówno prostsze, jak i znacznie mniej kosztowne.

Skala podatkowa dla inwestorów

Choć opodatkowanie według skali podatkowej nominalnie jest znacznie wyższe niż ryczałt (18%, powyżej skali 32%), to dla części wynajmujących okaże się bardziej korzystne pod względem finansowym. Będzie tak w wypadku konieczności ponoszenia wysokich kosztów uzyskania przychodu z najmu. Mogą zaliczać się do nich zarówno opłaty medialne, koszty remontów i przebudowy, jak również odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu.

Skala podatkowa jest podstawowym systemem rozliczania zobowiązań PIT, toteż nie trzeba zamiaru skorzystania z niej zgłaszać do urzędu skarbowego. Wyjątkiem jest sytuacja, w której w poprzednim roku właściciel rozliczał najem metodą ryczałtową.
Chcąc zoptymalizować opodatkowanie oparte na skali warto zawrzeć umowę, w myśl której to wynajmujący płaci opłaty medialne, natomiast najemca płaci mu nieco wyższe wynagrodzenie.

Zmiany sposobu opodatkowania

To, że jedna z metod była optymalna w danym roku, nie oznacza, że będzie taka zawsze. Konieczność poczynienia znacznej inwestycji może zdecydować o przejściu na okres jednego roku rozliczenia ryczałtowego na skalę podatkową. Odwrotna sytuacja może zajść np. po spłacie kredytu hipotecznego i podjęciu decyzji o wstrzymaniu inwestycji w lokal.

Choć prawo dopuszcza coroczne zmiany form opodatkowania, lepiej dokładnie policzyć opłacalność obu metod. Przy relatywnie niskich kosztach opłacalny jest ryczałt. Wówczas przejście na skalę podatkową następuje tylko wówczas gdy konieczna jest poważna inwestycja.


Ryczałt -> 1 rok wg. skali podatkowej (remonty, inwestycje) -> ponowne przejście na ryczałt

Natomiast przejście z rozliczenia standardowego na ryczałtowe ma najczęściej charakter stały.


Rozliczenie wg. skali podatkowej -> (obniżenie kosztów) – > ryczałt

Różnice miedzy formami rozliczenia mogą być znaczne. Jeśli jednak obie metody dają zbliżony efekt finansowy, korzystniejszy jest ryczałt jako prostszy w rozliczaniu.

Oceń ten artykuł: