Do wydatków na cele mieszkaniowe możesz teraz zaliczyć spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej i koszty podniesienia wartości mieszkania. Oba uprawniają do ulgi na cele mieszkaniowe i według nowej interpretacji zawsze uprawniały.
—–
Jak działa ulga na cele mieszkaniowe?
Jeśli sprzedasz mieszkanie w ciągu 5 lat od jego zakupu i otrzymasz za nie zapłatę, zapłata ta będzie Twoim przychodem. Musisz zapłacić od niej podatek dochodowy. Kwotę, która zostanie opodatkowana możesz jednak obniżyć (minimalnie do 0 zł) na dwa sposoby.
Pierwszym jest poniesienie kosztów uzyskania przychodu zanim sprzedasz mieszkanie. Mogą to być koszty jego zakupu, wykończenia, urządzenia, czy powiązane koszty prawne. Wszystko co byłoby kosztem uzyskania przychodu gdyby mieszkanie od początku było inwestycją, może zostać uwzględnione.
W tym artykule skupmy się jednak na drugim sposobie obniżenia kwoty, od której musisz zapłacić podatek po sprzedaży mieszkania.
Jest nim ulga na cele mieszkaniowe, która pozwala Ci:
- wstrzymać się z zapłatą podatku maksymalnie 3 lata,
- obniżyć kwotę opodatkowaną nawet do 0 zł jeśli poniesiesz wydatki na cele mieszkaniowe,
- odzyskać zapłacony już podatek jeśli zapłacisz go, ale jednak w ciągu 3 lat od daty sprzedaży poniesiesz wydatki na cele mieszkaniowe.
Najważniejszy jest tu punkt drugi – możliwość obniżenia kwoty opodatkowanej dzięki poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.
Co to są cele mieszkaniowe?
Cele mieszkaniowe to zapewnienie sobie i najbliższej rodzinie odpowiednich warunków do mieszkania. Można to zrobić poprzez:
- zakup mieszkania lub domu,
- budowę domu,
- remont posiadanej nieruchomości,
- zakup gruntu pod budowę,
- wykup mieszkania spółdzielczego itp.
- spłatę kredytu mieszkaniowego (patrz niżej)
- wykończenie nieruchomości, zabudowę kuchenną i łazienkową (patrz niżej)
Nieruchomość, bez względu na to czy ją kupujesz czy remontujesz, ma służyć zapewnieniu mieszkania Tobie i członkom Twojej najbliższej rodziny (zstępni, wstępni, małżonkowie). Ulga na cele mieszkaniowe dotyczy wyłącznie sytuacji gdy dana osoba nie ma spełnionych celów mieszkaniowych, czyli nie posiada własnej nieruchomości, ani prawa do niej.
Ulgi nie można też wykorzystać na nieruchomości komercyjne, ale budynki niemieszkalne w ramach gospodarstwa domowego (np. wolno stojący garaż) mogą w niektórych wypadkach być wliczone do celów mieszkaniowych.
Spłata kredytu hipotecznego jako wydatek na cele mieszkaniowe
Uwzględniając popularność kredytów hipotecznych, wydaje się oczywiste, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na własne mieszkanie jest kosztem poniesionym w związku z zaspokojeniem celów mieszkaniowych. Dotychczasowa interpretacja była jednak inna.
Dotychczas:
Spłata kredytu hipotecznego pozwalała skorzystać z ulgi na cele mieszkaniowe (obniżyć kwotę opodatkowaną) tylko jeśli umowa kredytowa została zawarta po sprzedaży poprzedniego mieszkania i dotyczyła nieruchomości kupionej/remontowanej po tej sprzedaży.
Przykład 1: Pani Anna sprzedała mieszkanie za 200 000 zł, rok później zaciągnęła kredyt hipoteczny na zakup większego mieszkania. Wniosła 100 000 zł jako wkład własny, a po kolejnych 6 miesiącach namyśliła się i spłaciła 100 000 zł kredytu. Nie musiała płacić podatku ponieważ w ciągu 3 lat od sprzedaży mieszkania wydała całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
Przykład 2: Pan Bartek spłacał kredyt hipoteczny. W trakcie spłacania, otrzymał w spadku mieszkanie za 200 000 zł. Sprzedał to mieszkanie i wykorzystał kwotę, by spłacić swój kredyt hipoteczny. Musiał zapłacić podatek dochodowy od 200 000 zł, ponieważ umowę kredytu hipotecznego/zakupu nieruchomości zawarł przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania. Oznacza to że po jego sprzedaży nie spełniał warunków skorzystania z ulgi. Miał spełnione cele mieszkaniowe mieszkaniem, za które spłacał kredyt.
Przykład 3: Pani Celina kupiła mieszkanie na kredyt hipoteczny i spłacała go przez pewien czas. Potem sprzedała mieszkanie z kredytem za 100 000 zł, jednocześnie spłacając pozostałe 200 000 zł kredytu (kupujący zapłacił 300 000 zł). W myśl poprzedniej interpretacji, Pani Celina musiała zapłacić podatek od 300 000 zł (minus poniesione już koszty). Nie mogła zaliczyć spłaty własnego kredytu hipotecznego do wydatków uprawniających do ulgi mieszkaniowej.
Aktualnie:
Spłata kredytu hipotecznego na własne mieszkanie lub dom mieści się w ramach wydatków uprawniających do ulgi mieszkaniowej. Nie ma znaczenia czy kredyt był zaciągnięty przed czy po sprzedaży mieszkania. Oczywiście osoby, które mają już spełnione cele mieszkaniowe, czyli inne własne mieszkanie, nie mogą z ulgi skorzystać.
Przykład 4: Pan Dariusz kupił mieszkanie na kredyt, który spłacał. W związku z wysoką inflacją i podniesieniem stóp procentowych uznał, że bezpieczniej będzie sprzedać to mieszkanie i kupić mniejsze. Sprzedając mieszkanie jednocześnie dokonał spłaty 200 000 zł pozostałego kredytu. Może zaliczyć wydatek poniesiony na spłatę kredytu jako uprawniający do ulgi na cele mieszkaniowe.
Przykład 5: Pani Ewa miała dwa mieszkania, jedno z nich obciążone było kredytem hipotecznym. Pani Ewa sprzedała je, jednocześnie spłacając pozostałe 200 000 zł kredyty hipotecznego. Ponieważ jej potrzeby mieszkaniowe były zaspokojone nawet bez tego mieszkania, nie może zaliczyć kosztów spłaty kredytu jako wydatków uprawniających do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Musi zapłacić podatek od kwoty którą uzyskała ze sprzedaży mieszkania.
Czy wykończenie mieszkania uprawnia do ulgi na cele mieszkaniowe?
Mimo iż trudno wyobrazić sobie mieszkanie w domu, gdzie brakuje zabudowy kuchennej, do tego roku jej wykonanie nie było zaliczane do “celów mieszkaniowych”. Przed zmianą interpretacji przepisów wydatki poniesione w celu podniesienia wartości mieszkania i poprawy warunków mieszkaniowych w nim nie uprawniały do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Remont mieszkania jako całość był uznawany, ale zakup zabudowy kuchennej czy łazienkowej, oraz pomniejsze usprawnienia już nie.
Aktualnie z ulgi na cele mieszkaniowe można skorzystać także jeśli pieniądze ze sprzedaży mieszkania wydało się na podniesienie wartości/użyteczności nieruchomości.
Przykład 6: Pan Filip sprzedał dom za 500 000 zł, a za uzyskane pieniądze kupił sobie mieszkanie za 300 000 zł. Zainwestował też 100 000 zł w nowoczesną zabudowę kuchenną i łazienkową, oraz 50 000 w ekskluzywne meble. Zakup mieszkania i inwestycja w zabudowę uprawniają do ulgi (zabudowa jest integralną częścią mieszkania), ale meble już nie (mają samodzielną wartość). Pan Filip zapłaci podatek od 100 000 zł (500 000 – 300 000 – 100 000 = 100 000).
Ulga mieszkaniowa ze skutkiem wstecznym
Przepisy zasadniczo nie uległy zmianie, a zmieniła się jedynie ich obowiązująca interpretacja (o co Izba Doradców Podatkowych walczyła od dłuższego czasu). Z tego powodu aktualne zasady rozliczania ulgi na cele mieszkaniowe obowiązują także wobec sytuacji przeszłych.
Oczywiście na przeprosiny ze strony urzędu, który przez lata błędnie interpretował przepisy, nie mogą Państwo liczyć. Za to złożyć korektę zeznania za ostatnie 5 lat już można. Pozwoli to odzyskać nadpłacony podatek.
Zapraszam do siebie po poradę i pomoc w korekcie zeznań jeśli byli Państwo w takiej sytuacji. Chętnie pomogę odzyskać nadpłacony podatek.
Podsumowanie
Ulga na cele mieszkaniowe pozwala nie zapłacić podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli uzyskaną kwotę przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe. Po latach obowiązywania ulgi mieszkaniowej i setkach spraw sądowych z nią związanych, wreszcie doczekaliśmy się interpretacji korzystnej dla podatnika. Spłata kredytu powiązanego ze sprzedawanym mieszkaniem i inwestycja w zabudowę pomieszczeń uprawniają do skorzystania z ulgi. Warto o tym pamiętać.