Darowizna nieruchomości zdarza się najczęściej w obrębie bliskiej rodziny. Takie przepisanie mieszkania czy domu nie powoduje obowiązku podatkowego, ale musi zostać prawidłowo zgłoszone. W dalszej części wyjaśniam jak przepisać nieruchomość na rodzinę i ile będzie to kosztować.
Czym jest przepisanie nieruchomości?
Rodzice kupują mieszkanie dzieciom, a dziadkowie przekazują gospodarstwa krewnym, którzy mogą się nimi zająć. Za każdym razem dochodzi do darowizny – nieodpłatnego przekazania wartości materialnej.
Nazwy “przepisanie nieruchomości” używamy ponieważ darowizna tego typu wymaga formy aktu notarialnego. Nieruchomości przepisuje się u notariusza, który później dokonuje wpisu w księdze wieczystej.
Kto może przepisać nieruchomość i komu?
Przepisać, czyli podarować nieruchomość może jedynie jej właściciel. Jeśli właścicieli jest więcej, każde z nich może przepisać jedynie swoją część. Jeśli części nie są wydzielone, jak przy współwłasności małżonków, współwłaściciele łącznie mogą przepisać nieruchomość jedynie wspólnie.
Obdarowanym może być dowolna osoba fizyczna lub prawna zdolna do posiadania nieruchomości. Można przepisać nieruchomość na małoletnie dziecko, spółkę z o.o. czy organizację pozarządową.
Jak przygotować się do przepisania nieruchomości?
Zanim dojdzie do przeniesienia nieruchomość, trzeba dopełnić kilku formalności. Nieruchomość musi zostać wyceniona, należy zebrać dokumenty i jeśli to możliwe – pozamykać wszystkie sprawy dotyczące nieruchomości.
Operat szacunkowy – przydatna wycena nieruchomości
Zalecane jest wykonanie operatu szacunkowego czyli profesjonalnej wyceny nieruchomości. Wynagrodzenie rzeczoznawcy wyniesie od 400 zł (łatwe do wyceny mieszkanie) do nawet kilku tysięcy zł (nieruchomości przemysłowe i turystyczne). Jest to koszt który z pewnością warto ponieść, nie tylko przy przepisaniu nieruchomości, ale też np. dzieląc spadek czy dokonując rozliczeń wewnątrz rodziny.
Nie ma formalnego obowiązku wykonania operatu szacunkowego. Notariusz zaakceptuje wartość nieruchomości wskazaną przez darczyńcę. Potem jednak darowizna zostanie zgłoszona do Urzędu Skarbowego, który może podważyć wartość jeśli strony nie mogą podeprzeć się profesjonalną wyceną nieruchomości. Potencjalne koszty takiej sytuacji są znacznie wyższe niż koszt operatu szacunkowego.
Dokumenty potwierdzające prawo własności
Ponieważ przepisać mieszkanie może jedynie właściciel, to notariusz zażąda okazania dowodu własności. Może być nim zwłaszcza wyciąg z rejestru ksiąg wieczystych, a także umowa potwierdzająca nabycie nieruchomości lub dokumenty potwierdzające, że się ją odziedziczyło.
Uporządkowanie spraw nieruchomości
Przed przepisaniem nieruchomości na rodzinę warto uporządkować wszelkie sprawy, które mogłyby w przyszłości wywołać konflikt. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, które nie mają założonej księgi wieczystej, oraz nieruchomości gruntowych z nieprecyzyjnie określonymi granicami.
Jakie skutki podatkowe powoduje przepisanie nieruchomości w bliskiej rodzinie?
Kto zgłasza darowiznę nieruchomości?
Darowiznę (przepisanie) nieruchomości zgłasza notariusz. Obdarowany i darczyńca nie muszą tego robić. Obdarowany wciąż musi zapłacić podatek od darowizny jeśli nie należy do zerowej grupy podatkowej wobec darczyńcy.
Kiedy nie trzeba płacić podatku od darowizny?
Z podatku od darowizny zwolniona jest najbliższa rodzina – małżonkowie, rodzeństwo, zstępni i wstępni. Dotyczy to oczywiście także rodzin adopcyjnych.
Podatek płaci się od nadwyżki wartości darowizny ponad limit kwoty zwolnionej od podatku.
Ile płaci się podatku od darowizny?
Przepisując nieruchomość dalszej rodzinie, np. teściowi lub siostrzenicy, trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty podatku od spadków i darowizn. Jest on liczony od nadwyżki ponad limit darowizny bez podatku. Stawki i limity wyjaśniam w powiązanym artykule.
Przepisanie nieruchomości – koszty notarialne
Taksa notarialna określa maksymalne koszty przepisania nieruchomości u notariusza. Czasami można trafić na promocję, ale przeważnie rzeczywista stawka będzie bardzo zbliżona do maksymalnej. Do określonej poniżej kwoty trzeba doliczyć koszty dokonania wpisu w księdze wieczystej i wypisów. Łącznie nie przekroczą one 300 zł.
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł, gdy nieruchomość kosztuje od 10 000 do 30 000 zł
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł, gdy nieruchomość kosztuje 30 000 do 60 000 zł
- 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000, gdy nieruchomość kosztuje 60 000 do miliona zł
- 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł, gdy nieruchomość kosztuje od 1 do 2 milionów,
- 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, przy nieruchomościach powyżej 2 milionów.
Maksymalna taksa notarialna przy przepisywaniu nieruchomości w bliskiej rodzinie (I grupa podatkowa) wynosi aktualnie 7500 zł.
Przepisanie nieruchomości, a zachowek i dziedziczenie
Darowizna wlicza się do masy spadkowej jeśli była dokonana w okresie 10 lat przed otwarciem testamentu. Zakłada się jednak, że darczyńca chciał ją przekazać obdarowanemu. W wyjątkowych wypadkach może to oznaczać konieczność wypłacenia zachowku innemu spadkobiercy. Będzie tak gdy:
- Obdarowany był osobą uprawnioną do dziedziczenia po darczyńcy,
- Od dnia przeniesienia nieruchomości do śmierci darczyńcy minęło mniej niż 10 lat,
- Pozostały majątek darczyńcy po jego śmierci nie wystarcza na wypłacenie zachowku spadkobiercom innym niż obdarowany.
Przykładowo pan Marcin przekazał dom o wartości 1 000 000 zł swojej córce Natalii. Potem popadł w długi i w gdy zmarł dwa lata później, jego majątek wynosił jedynie 200 000 zł. Oprócz córki, dziedziczą po nim jeszcze syn Olek i druga córka Patrycja. Po zsumowaniu wartości darowizny z majątkiem spadkodawcy, wychodzi 1 200 000 zł. Gdy podzielić to na 3 dzieci, będzie po 400 000. Zachowek wynosi 50% tej kwoty, czyli 200 000 zł na osobę. Ponieważ pozostały majątek wynosi jedynie 200 000 zł, to pan Olek i pani Patrycja dostaną jedynie po 100 000 zł. Pani Natalia będzie zobowiązana dopłacić im po 100 000 zł jeśli chce utrzymać darowiznę od ojca.
Temat dziedziczenia w połączeniu z przepisaniem nieruchomości może wydawać się skomplikowany, na pewno będę jednak w stanie z nim pomóc.
Przepisanie nieruchomości, a kredyt hipoteczny
Można przepisać nieruchomość obciążoną hipoteką. Taka nieruchomość w dalszym stopniu jest zabezpieczeniem kredytu, który wciąż musi spłacać ten kto go zaciągnął. Nie ma możliwości przepisania nieruchomości, która ma niższą wartość niż suma zabezpieczonych na niej kredytów.
Przykładowo pani Sara kupiła dom o wartości 500 000 zł na kredyt hipoteczny. W tym momencie zostało jej do spłaty 45 000 zł. Chce przepisać dom na swoją siostrę Tamarę. Jeśli to pani Tamara miałaby dokończyć spłatę kredytu, oprócz wizyty u notariusza konieczne będzie też zawarcie dodatkowej umowy z bankiem.
Gdy nie wiesz jak przepisać nieruchomość na rodzinę
Jeśli rozliczenia podatkowe nieruchomości i darowizn są dla Państwa istotnym tematem, polecam również artykuł “Jak rozliczyć darowiznę?” Zapraszam również po poradę do kancelarii lub online.