Wynajmowanie komuś nieruchomości może być źródłem istotnych przychodów. Tym samym staje się też obiektem zainteresowania Urzędu Skarbowego. Pojawia się nawet pytanie czy lepiej zająć się najmem jako osoba fizyczna czy też założyć firmę lub wciągnąć nieruchomość do istniejącej działalności.
W Polsce jest aktualnie ponad 700 000 mieszkań na wynajem. Zdecydowana większość z nich należy do osób fizycznych, a jedynie niewielki odsetek jest własnością spółek i organizacji. Nic dziwnego, że tak wiele osób przychodzi do mnie po porady w zakresie rozliczania nieruchomości.
Jakie są możliwości podatkowego rozliczenia najmu?
Lokal do wynajęcia może być własnością:
- Osoby prawnej (spółka z o.o., fundacja);
- Osoby fizycznej;
- Kilku osób łącznie;
Jeśli właścicielem jest osoba prawna, najem musi zostać rozliczony jako standardowa działalność gospodarcza. W ramach działalności rozliczać najem muszą także osoby, które prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą i wciągnęły do niej lokal na wynajem jako środek trwały.
Natomiast właściciele i współwłaściciele mieszkań mają do wyboru 2 modele rozliczeń podatkowych:
- Rozliczenie najmu na zasadach ogólnych;
- Ryczałt ewidencjonowany od najmu;
Ponieważ decyzja o tym czy lokal jest traktowany jako firmowy, czy prywatny należy do podatnika, przyjrzyjmy się po kolei wszystkim dostępnym opcjom.
Najem prywatny
Najem prywatny ma miejsce gdy właściciel lub łącznie kilkoro właścicieli będących osobami fizycznymi zdecydują o nie wprowadzaniu nieruchomości do swojej firmy. Nie ma tu znaczenia czy faktycznie prowadzą działalność gospodarczą w innej branży, lub są wspólnikami w spółce. Póki lokal jest wyłącznie własnością prywatną, dochód osiągnięty z jego najmu można rozliczać na dwa sposoby.
Najem prywatny – rozliczenie ryczałtowe
Decydując się na rozliczanie ryczałtowe przychodów z najmu prywatnej nieruchomości płaci się stosunkowo niską stawkę podatku. Podatek ten jest jednak liczony od przychodów (wszystkiego co zapłaci najemca), a nie od dochodów (tego co zostanie po odliczeniu kosztów). Aktualnie stawki podatku dochodowego (ryczałtu) do przychodów z najmu wynoszą:
- 8,5% od przychodów nieprzekraczających 100 000 zł rocznie;
- 12,5% od przychodów ponad 100 000 zł rocznie;
Wpłaty powinny być dokonywane z pomocą Indywidualnego Rachunku Podatkowego (IRP).
Najem prywatny z rozliczeniem ryczałtowym – zalety
- Niska stawka podatku dla osób wynajmujących 1-2 mieszkania: 8,5% od przychodu;
- Bardzo uproszczone obowiązki księgowe;
- Łatwo obliczyć opłacalność inwestycji.
Najem prywatny z rozliczeniem ryczałtowym – wady
- Brak możliwości rozliczenia poniesionych kosztów;
- Brak możliwości rozliczenia kosztu zakupu nieruchomości;
- Utrudnione wykorzystanie nieruchomości w ramach własnej działalności.
Najem prywatny – rozliczenie na zasadach ogólnych
Najem nieruchomości można rozliczać na zasadach ogólnych nawet nie prowadząc działalności gospodarczej. Pozwala to rozliczać koszty uzyskania przychodu (np. remonty, ubezpieczenie lokalu, koszty ogłoszeń, ochrona itp.). Decydując się na takie rozwiązanie płaci się podatek dochodowy według stawek:
- 17% od dochodów jeśli suma rocznych dochodów nie przekracza 85 528 zł,
- 32% od dochodów przekraczających 85 528 zł rocznie.
Mimo iż rozwiązanie to intuicyjnie wydaje się mniej korzystne, korzysta z niego corocznie kilkadziesiąt tysięcy właścicieli mieszkań i większość z nich ma dobre powody, by tak właśnie robić.
Najem prywatny z rozliczeniem na zasadach ogólnych – zalety
- Możliwość rozliczenia kosztów;
Najem prywatny z rozliczeniem na zasadach ogólnych – wady
- Konieczność prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów
- Wyższe stawki podatku (17% i 32%)
Najem nieruchomości na firmę
Żeby rozliczać dochody z najmu w ramach działalności gospodarczej, nieruchomość musi zostać wniesiona do majątku firmowego. Pozwoli to dokonać przynajmniej częściowej amortyzacji kosztów zakupu samej nieruchomości.
W przypadku mieszkań nowych, kupowanych od dewelopera, stawka amortyzacyjna wynosi 1,5% wartości mieszkania rocznie. Oznacza to, że kupując mieszkanie za 500 000 zł, można wpisać w koszty 7 500 zł/rok.
Mieszkania z rynku wtórnego mają wyższe stawki amortyzacyjne, dzięki czemu można rozliczyć nawet 10% kosztu mieszkania rocznie.
Wprowadzając mieszkanie na firmę można też rozliczać powiązane z nim koszty, ale trzeba liczyć się z koniecznością prowadzenia bardziej zaawansowanej księgowości.
Najem nieruchomości w ramach działalności – zalety
- Możliwość dokonania amortyzacji nowo nabytej nieruchomości;
- Możliwość rozliczenia kosztów związanych z mieszkaniem;
- Szerokie możliwości w zakresie łączenia z innym typem działalności.
- Nieruchomość wprowadzona do majątku firmy zwiększa wartość przedsiębiorstwa
Wynajem firmowy może też mieć dodatkową korzyść wizerunkową, jeśli najemcą lokalu będzie inny przedsiębiorca. Większość firm woli współpracować z innymi firmami niż osobami fizycznymi zakładając ich wyższy profesjonalizm.
Najem nieruchomości w ramach działalności – wady
- Konieczność prowadzenia księgowości (pełna księgowość lub PKPiR);
- Większe ryzyko kontroli skarbowej;
- Wyższa stawka podatku (17% i 32%, ewentualnie liniowy 19%)
Najem prywatny, czy firmowy – jak podjąć decyzję?
Wszystkie trzy wyżej wymienione możliwości, które są dostępne dla podatnika mają swoje zalety. W zakresie najmu prywatnego decyzję o modelu opodatkowania (ryczałt – zasady ogólne), można podejmować co roku. Łatwo jest też przenieść własność nieruchomości na firmę.
Kiedy opłaca się najem prywatny?
Wynajmowanie nieruchomości prywatnie opłaca się zwłaszcza osobom, które:
- Mają do wynajęcia 1-2 nieruchomości;
- Nie prowadzą innej działalności gospodarczej;
- Odziedziczyły nieruchomość lub otrzymały ją od rodziny
Przy rozliczeniu ryczałtowym powinny pozostać te osoby, które w danym roku podatkowym nie planują dużych wydatków związanych z mieszkaniem. Chcąc przeprowadzić duży remont lub wyposażyć lokal, warto na rok zmienić model rozliczenia na zasady ogólne.
Kiedy opłaca się najem w ramach działalności?
Wprowadzenie nieruchomości do firmy opłaca się gdy:
- Dopiero kupuje się mieszkanie, zwłaszcza z rynku wtórnego;
- Mieszkanie nie zostało jeszcze zamortyzowane;
- W mieszkaniu potrzebne są znaczne inwestycje;
- Prowadzi się inną działalność, a wspólne rozliczenie jej z nieruchomością się opłaci.
Decyzja powinna być podjęta na podstawie rzeczywistych obliczeń opłacalności poszczególnych rozwiązań. Jeśli chcą Państwo upewnić się, że będą one prawidłowe – zapraszam do mnie po poradę.