Do wydatków na cele mieszkaniowe możesz teraz zaliczyć spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej i koszty podniesienia wartości mieszkania. Oba uprawniają do ulgi na cele mieszkaniowe i według nowej interpretacji zawsze uprawniały. 

—–

Jak działa ulga na cele mieszkaniowe?

Jeśli sprzedasz mieszkanie w ciągu 5 lat od jego zakupu i otrzymasz za nie zapłatę, zapłata ta będzie Twoim przychodem. Musisz zapłacić od niej podatek dochodowy. Kwotę, która zostanie opodatkowana możesz jednak obniżyć (minimalnie do 0 zł) na dwa sposoby.

Pierwszym jest poniesienie kosztów uzyskania przychodu zanim sprzedasz mieszkanie. Mogą to być koszty jego zakupu, wykończenia, urządzenia, czy powiązane koszty prawne. Wszystko co byłoby kosztem uzyskania przychodu gdyby mieszkanie od początku było inwestycją, może zostać uwzględnione. 

W tym artykule skupmy się jednak na drugim sposobie obniżenia kwoty, od której musisz zapłacić podatek po sprzedaży mieszkania. 

Jest nim ulga na cele mieszkaniowe, która pozwala Ci:

1. wstrzymać się z zapłatą podatku maksymalnie 3 lata,
2. obniżyć kwotę opodatkowaną nawet do 0 zł jeśli poniesiesz wydatki na cele mieszkaniowe,
3. odzyskać zapłacony już podatek jeśli zapłacisz go, ale jednak w ciągu 3 lat od daty sprzedaży poniesiesz wydatki na cele mieszkaniowe. 

Najważniejszy jest tu punkt drugi – możliwość obniżenia kwoty opodatkowanej dzięki poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe. 

Co to są cele mieszkaniowe?

Cele mieszkaniowe to zapewnienie sobie i najbliższej rodzinie odpowiednich warunków do mieszkania. Można to zrobić poprzez:

• zakup mieszkania lub domu,
• budowę domu,
• remont posiadanej nieruchomości,
• zakup gruntu pod budowę, 
• wykup mieszkania spółdzielczego itp.
• spłatę kredytu mieszkaniowego (patrz niżej)
• wykończenie nieruchomości, zabudowę kuchenną i łazienkową (patrz niżej)

Nieruchomość, bez względu na to czy ją kupujesz czy remontujesz, ma służyć zapewnieniu mieszkania Tobie i członkom Twojej najbliższej rodziny (zstępni, wstępni, małżonkowie). Ulga na cele mieszkaniowe dotyczy wyłącznie sytuacji gdy dana osoba nie ma spełnionych celów mieszkaniowych, czyli nie posiada własnej nieruchomości, ani prawa do niej. 

Ulgi nie można też wykorzystać na nieruchomości komercyjne, ale budynki niemieszkalne w ramach gospodarstwa domowego (np. wolno stojący garaż) mogą w niektórych wypadkach być wliczone do celów mieszkaniowych.

Spłata kredytu hipotecznego jako wydatek na cele mieszkaniowe

Uwzględniając popularność kredytów hipotecznych, wydaje się oczywiste, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego na własne mieszkanie jest kosztem poniesionym w związku z zaspokojeniem celów mieszkaniowych. Dotychczasowa interpretacja była jednak inna.

Dotychczas:

Spłata kredytu hipotecznego pozwalała skorzystać z ulgi na cele mieszkaniowe (obniżyć kwotę opodatkowaną) tylko jeśli umowa kredytowa została zawarta po sprzedaży poprzedniego mieszkania i dotyczyła nieruchomości kupionej/remontowanej po tej sprzedaży.

Przykład 1: Pani Anna sprzedała mieszkanie za 200 000 zł, rok później zaciągnęła kredyt hipoteczny na zakup większego mieszkania. Wniosła 100 000 zł jako wkład własny, a po kolejnych 6 miesiącach namyśliła się i spłaciła 100 000 zł kredytu. Nie musiała płacić podatku ponieważ w ciągu 3 lat od sprzedaży mieszkania wydała całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. 

Przykład 2: Pan Bartek spłacał kredyt hipoteczny. W trakcie spłacania, otrzymał w spadku mieszkanie za 200 000 zł. Sprzedał to mieszkanie i wykorzystał kwotę, by spłacić swój kredyt hipoteczny. Musiał zapłacić podatek dochodowy od 200 000 zł, ponieważ umowę kredytu hipotecznego/zakupu nieruchomości zawarł przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania. Oznacza to że po jego sprzedaży nie spełniał warunków skorzystania z ulgi. Miał spełnione cele mieszkaniowe mieszkaniem, za które spłacał kredyt.

Przykład 3: Pani Celina kupiła mieszkanie na kredyt hipoteczny i spłacała go przez pewien czas. Potem sprzedała mieszkanie z kredytem za 100 000 zł, jednocześnie spłacając pozostałe 200 000 zł kredytu (kupujący zapłacił 300 000 zł). W myśl poprzedniej interpretacji, Pani Celina musiała zapłacić podatek od 300 000 zł (minus poniesione już koszty). Nie mogła zaliczyć spłaty własnego kredytu hipotecznego do wydatków uprawniających do ulgi mieszkaniowej.

Aktualnie:

Spłata kredytu hipotecznego na własne mieszkanie lub dom mieści się w ramach wydatków uprawniających do ulgi mieszkaniowej. Nie ma znaczenia czy kredyt był zaciągnięty przed czy po sprzedaży mieszkania. Oczywiście osoby, które mają już spełnione cele mieszkaniowe, czyli inne własne mieszkanie, nie mogą z ulgi skorzystać.

Przykład 4: Pan Dariusz kupił mieszkanie na kredyt, który spłacał. W związku z wysoką inflacją i podniesieniem stóp procentowych uznał, że bezpieczniej będzie sprzedać to mieszkanie i kupić mniejsze. Sprzedając mieszkanie jednocześnie dokonał spłaty 200 000 zł pozostałego kredytu. Może zaliczyć wydatek poniesiony na spłatę kredytu jako uprawniający do ulgi na cele mieszkaniowe.

Przykład 5: Pani Ewa miała dwa mieszkania, jedno z nich obciążone było kredytem hipotecznym. Pani Ewa sprzedała je, jednocześnie spłacając pozostałe 200 000 zł kredyty hipotecznego. Ponieważ jej potrzeby mieszkaniowe były zaspokojone nawet bez tego mieszkania, nie może zaliczyć kosztów spłaty kredytu jako wydatków uprawniających do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Musi zapłacić podatek od kwoty którą uzyskała ze sprzedaży mieszkania. 

Czy wykończenie mieszkania uprawnia do ulgi na cele mieszkaniowe?

Mimo iż trudno wyobrazić sobie mieszkanie w domu, gdzie brakuje zabudowy kuchennej, do tego roku jej wykonanie nie było zaliczane do “celów mieszkaniowych”. Przed zmianą interpretacji przepisów wydatki poniesione w celu podniesienia wartości mieszkania i poprawy warunków mieszkaniowych w nim nie uprawniały do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Remont mieszkania jako całość był uznawany, ale zakup zabudowy kuchennej czy łazienkowej, oraz pomniejsze usprawnienia już nie. 

Aktualnie z ulgi na cele mieszkaniowe można skorzystać także jeśli pieniądze ze sprzedaży mieszkania wydało się na podniesienie wartości/użyteczności nieruchomości.

Przykład 6: Pan Filip sprzedał dom za 500 000 zł, a za uzyskane pieniądze kupił sobie mieszkanie za 300 000 zł. Zainwestował też 100 000 zł w nowoczesną zabudowę kuchenną i łazienkową, oraz 50 000 w ekskluzywne meble. Zakup mieszkania i inwestycja w zabudowę uprawniają do ulgi (zabudowa jest integralną częścią mieszkania), ale meble już nie (mają samodzielną wartość). Pan Filip zapłaci podatek od 100 000 zł (500 000 – 300 000 – 100 000 = 100 000).

Ulga mieszkaniowa ze skutkiem wstecznym

Przepisy zasadniczo nie uległy zmianie, a zmieniła się jedynie ich obowiązująca interpretacja (o co Izba Doradców Podatkowych walczyła od dłuższego czasu). Z tego powodu aktualne zasady rozliczania ulgi na cele mieszkaniowe obowiązują także wobec sytuacji przeszłych. 

Oczywiście na przeprosiny ze strony urzędu, który przez lata błędnie interpretował przepisy, nie mogą Państwo liczyć. Za to złożyć korektę zeznania za ostatnie 5 lat już można. Pozwoli to odzyskać nadpłacony podatek. 

Zapraszam do siebie po poradę i pomoc w korekcie zeznań jeśli byli Państwo w takiej sytuacji. Chętnie pomogę odzyskać nadpłacony podatek.

Podsumowanie

Ulga na cele mieszkaniowe pozwala nie zapłacić podatku od sprzedaży nieruchomości, jeśli uzyskaną kwotę przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe. Po latach obowiązywania ulgi mieszkaniowej i setkach spraw sądowych z nią związanych, wreszcie doczekaliśmy się interpretacji korzystnej dla podatnika. Spłata kredytu powiązanego ze sprzedawanym mieszkaniem i inwestycja w zabudowę pomieszczeń uprawniają do skorzystania z ulgi. Warto o tym pamiętać. 

Wynajmowanie komuś nieruchomości może być źródłem istotnych przychodów. Tym samym staje się też obiektem zainteresowania Urzędu Skarbowego. Pojawia się nawet pytanie czy lepiej zająć się najmem jako osoba fizyczna czy też założyć firmę lub wciągnąć nieruchomość do istniejącej działalności. 

W Polsce jest aktualnie ponad 700 000 mieszkań na wynajem. Zdecydowana większość z nich należy do osób fizycznych, a jedynie niewielki odsetek jest własnością spółek i organizacji. Nic dziwnego, że tak wiele osób przychodzi do mnie po porady w zakresie rozliczania nieruchomości.

Jakie są możliwości podatkowego rozliczenia najmu?

Lokal do wynajęcia może być własnością:

• Osoby prawnej (spółka z o.o., fundacja);
• Osoby fizycznej;
• Kilku osób łącznie;

Jeśli właścicielem jest osoba prawna, najem musi zostać rozliczony jako standardowa działalność gospodarcza. W ramach działalności rozliczać najem muszą także osoby, które prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą i wciągnęły do niej lokal na wynajem jako środek trwały.

Natomiast właściciele i współwłaściciele mieszkań mają do wyboru 2 modele rozliczeń podatkowych:

• Rozliczenie najmu na zasadach ogólnych;
• Ryczałt ewidencjonowany od najmu; 

Ponieważ decyzja o tym czy lokal jest traktowany jako firmowy, czy prywatny należy do podatnika, przyjrzyjmy się po kolei wszystkim dostępnym opcjom.

Najem prywatny

Najem prywatny ma miejsce gdy właściciel lub łącznie kilkoro właścicieli będących osobami fizycznymi zdecydują o nie wprowadzaniu nieruchomości do swojej firmy. Nie ma tu znaczenia czy faktycznie prowadzą działalność gospodarczą w innej branży, lub są wspólnikami w spółce. Póki lokal jest wyłącznie własnością prywatną, dochód osiągnięty z jego najmu można rozliczać na dwa sposoby.

Najem prywatny – rozliczenie ryczałtowe

Decydując się na rozliczanie ryczałtowe przychodów z najmu prywatnej nieruchomości płaci się stosunkowo niską stawkę podatku. Podatek ten jest jednak liczony od przychodów (wszystkiego co zapłaci najemca), a nie od dochodów (tego co zostanie po odliczeniu kosztów). Aktualnie stawki podatku dochodowego (ryczałtu) do przychodów z najmu wynoszą:

• 8,5% od przychodów nieprzekraczających 100 000 zł rocznie;
• 12,5% od przychodów ponad 100 000 zł rocznie;

Wpłaty powinny być dokonywane z pomocą Indywidualnego Rachunku Podatkowego (IRP).

Najem prywatny z rozliczeniem ryczałtowym – zalety

• Niska stawka podatku dla osób wynajmujących 1-2 mieszkania: 8,5% od przychodu;
• Bardzo uproszczone obowiązki księgowe;
• Łatwo obliczyć opłacalność inwestycji.

Najem prywatny z rozliczeniem ryczałtowym – wady

• Brak możliwości rozliczenia poniesionych kosztów;
• Brak możliwości rozliczenia kosztu zakupu nieruchomości;
• Utrudnione wykorzystanie nieruchomości w ramach własnej działalności.

Najem prywatny – rozliczenie na zasadach ogólnych

Najem nieruchomości można rozliczać na zasadach ogólnych nawet nie prowadząc działalności gospodarczej. Pozwala to rozliczać koszty uzyskania przychodu (np. remonty, ubezpieczenie lokalu, koszty ogłoszeń, ochrona itp.). Decydując się na takie rozwiązanie płaci się podatek dochodowy według stawek:

• 17% od dochodów jeśli suma rocznych dochodów nie przekracza 85 528 zł,
• 32% od dochodów przekraczających 85 528 zł rocznie.

Mimo iż rozwiązanie to intuicyjnie wydaje się mniej korzystne, korzysta z niego corocznie kilkadziesiąt tysięcy właścicieli mieszkań i większość z nich ma dobre powody, by tak właśnie robić. 

Najem prywatny z rozliczeniem na zasadach ogólnych – zalety

• Możliwość rozliczenia kosztów;

Najem prywatny z rozliczeniem na zasadach ogólnych – wady

• Konieczność prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów
• Wyższe stawki podatku (17% i 32%)

Najem nieruchomości na firmę

Żeby rozliczać dochody z najmu w ramach działalności gospodarczej, nieruchomość musi zostać wniesiona do majątku firmowego. Pozwoli to dokonać przynajmniej częściowej amortyzacji kosztów zakupu samej nieruchomości. 

W przypadku mieszkań nowych, kupowanych od dewelopera, stawka amortyzacyjna wynosi 1,5% wartości mieszkania rocznie. Oznacza to, że kupując mieszkanie za 500 000 zł, można wpisać w koszty 7 500 zł/rok. 

Mieszkania z rynku wtórnego mają wyższe stawki amortyzacyjne, dzięki czemu można rozliczyć nawet 10% kosztu mieszkania rocznie. 

Wprowadzając mieszkanie na firmę można też rozliczać powiązane z nim koszty, ale trzeba liczyć się z koniecznością prowadzenia bardziej zaawansowanej księgowości.

Najem nieruchomości w ramach działalności – zalety

• Możliwość dokonania amortyzacji nowo nabytej nieruchomości;
• Możliwość rozliczenia kosztów związanych z mieszkaniem;
• Szerokie możliwości w zakresie łączenia z innym typem działalności.
• Nieruchomość wprowadzona do majątku firmy zwiększa wartość przedsiębiorstwa

Wynajem firmowy może też mieć dodatkową korzyść wizerunkową, jeśli najemcą lokalu będzie inny przedsiębiorca. Większość firm woli współpracować z innymi firmami niż osobami fizycznymi zakładając ich wyższy profesjonalizm. 

Najem nieruchomości w ramach działalności – wady

• Konieczność prowadzenia księgowości (pełna księgowość lub PKPiR);
• Większe ryzyko kontroli skarbowej;
• Wyższa stawka podatku  (17% i 32%, ewentualnie liniowy 19%)

Najem prywatny, czy firmowy – jak podjąć decyzję?

Wszystkie trzy wyżej wymienione możliwości, które są dostępne dla podatnika mają swoje zalety. W zakresie najmu prywatnego decyzję o modelu opodatkowania (ryczałt – zasady ogólne), można podejmować co roku. Łatwo jest też przenieść własność nieruchomości na firmę.

Kiedy opłaca się najem prywatny?

Wynajmowanie nieruchomości prywatnie opłaca się zwłaszcza osobom, które:

• Mają do wynajęcia 1-2 nieruchomości;
• Nie prowadzą innej działalności gospodarczej;
• Odziedziczyły nieruchomość lub otrzymały ją od rodziny

Przy rozliczeniu ryczałtowym powinny pozostać te osoby, które w danym roku podatkowym nie planują dużych wydatków związanych z mieszkaniem. Chcąc przeprowadzić duży remont lub wyposażyć lokal, warto na rok zmienić model rozliczenia na zasady ogólne.

Kiedy opłaca się najem w ramach działalności?

Wprowadzenie nieruchomości do firmy opłaca się gdy:

• Dopiero kupuje się mieszkanie, zwłaszcza z rynku wtórnego;
• Mieszkanie nie zostało jeszcze zamortyzowane;
• W mieszkaniu potrzebne są znaczne inwestycje;
• Prowadzi się inną działalność, a wspólne rozliczenie jej z nieruchomością się opłaci.

Decyzja powinna być podjęta na podstawie rzeczywistych obliczeń opłacalności poszczególnych rozwiązań. Jeśli chcą Państwo upewnić się, że będą one prawidłowe – zapraszam do mnie po poradę.